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数字房产图测绘研究.doc

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数字 房产 测绘 研究
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龙岩学院毕业论文(设计)开题报告2011 年 4 月 10 日论文(设计)题目:数字房产图测绘研究姓名 年级 07 所在院系 资源工程学院专业 测绘工程 指导教师开展本课题的意义及工作内容:课题意义:房产图(包括房产分幅图 、分丘图和分户图) 是房产产权、产籍管理的基本资料。房产图是一套与城镇实地房屋相吻合的图纸资料,结合房产调查表,可以全面地掌握房屋建筑状况和土地使用情况,为房产产权、产籍管理提供可靠的数据和资料。随着电子技术和计算机技术的发展,数字化测图技术在地形测量、地籍测量中得到了广泛的应用,与传统的测图方法相比,数字化测图具有成图质量高、速度快、劳动强度低、图载信息多等特点。当今的房产测绘需要长足的进步,为了更好的适应测绘行业的发展,为了获得更好的测绘保障,房产测绘需要技术上的极大改善。文章主要研究的是如何使房产测绘更好的适应测绘行业的发展,使房产图测绘更加的精确,详细的介绍了数字化房产测绘的整个流程,以及其所带来的意义。数字化房产图相对老式的图解法制图效率更高、成果更可靠、图面更加整洁美观、图件管理也方便。数字化房产测绘使房产测绘的发展有了一个质的提升,更加的现代化和优越化。本课题通过对数字化房产图的应用研究,旨在能够了解房产图测绘数字化的对房产测绘的重要意义,在当今房产测绘中,先进的技术可以极大的提高该行业的发展潜力,使房产测绘可以更好的适应社会的发展。工作内容:(1)探讨数字房产测绘研究理论依据;(2)数字房产测绘工作流程;(3)数字房产测绘的内外业数据处理过程。总体安排及进度:1、3 月 25 日—4 月 10 日:收集与课题相关的论文资料;完成开题报告,形成论文初步构思2、4 月 11 日—4 月 13 日:整理分析相关论文资料,列出论文提纲并开始着手论文写作3、4 月 14 日—4 月 24 日:根据论文提纲完成论文绪论部分4、4 月 25 日—5 月 4 日:完成数字化房产图测绘应用研究部分的写作5、5 月 5 日—5 月 15 日:完成论文结论部分等的写作6、5 月 16 日—5 月 30 日:根据老师的指导修改完善论文课题预期达到的效果:通过课题的研究总结出数字房产测绘的理论依据,结合数字房产测绘的外业操作方法及内业数据处理过程加以论述与推广。在实际操作中,通过这种测绘方法,可以极大提高工作效率,内业资料可以永久的保存。并在城市化的建设中提供良好的测绘保障。指导教师意见:签名:数字房产图测绘研究【摘要】:房产图测绘是为满足房产管理的需要而以房地产调查为依据,为城市规划建设、房产产权、房籍管理、房地产开发及房地产税费征收服务。随着现代测绘设备及各种成图软件的普及,数字化房产测图技术逐步取代了传统的测绘方法。测得的数字化房产图具有传统线化图无可比拟的优越性。文章通过描述数字化技术在房产测绘中的应用,详细的阐述了数字化房产图的工作流程,房产图测绘的外业操作和内业成图,同时结合实例进行具体应用的介绍和说明。【关键词】:房产图;数字化目 录1.引 言 ...........................................................................................................................................................................11.1 房产测图的发展 ............................................................................................................................................11.2 数字房产测绘研究的意义 ............................................................................................................................12. 数字房产图测绘简介 .............................................................................................................................................22.1 数字化房产图测绘的方法 ............................................................................................................................22.2 数字房产测绘工作流程 ...............................................................................................................................2 3. 建立城市房产数字化测绘模式 .............................................................................................................................33.1 总体设计 .......................................................................................................................................................33.2 房产数字化测图的一般过程 .......................................................................................................................44.房产数字化测图技术的应用 ...................................................................................................................................54.1 房产测绘的外业数据采集 ...........................................................................................................................54.2 房产测绘的内业数据处理 ...........................................................................................................................74.3 后续工作 .....................................................................................................................................................115.总 结 .....................................................................................................................................................................12致 谢 ........................................................................................................................................................................13参考文献……………………………………………………………………………………………………………1411. 引言 数字化测图是近几年随着计算机、地面测量仪器、数字化测图软件的应用而迅速发展起来的全新内容,广泛用于测绘生产、水利水电工程、土地管理、城市规划、环境保护和军事工程等部门。 [1]数字化测图作为一种全解析机助测图技术。与模拟测图相比具有显著优势和发展前景,是测绘发展的技术前言。目前许多测绘部门已经形成了数字图的规模生产,作为反映测绘技术现代化水平的标志之一,数字测图技术将逐步取代人工模拟测图,成为地形测图的主流。数字测图技术的应用发展,极大的促进了测绘行业的自动化和现代化进程。使测量的成果不仅有绘在纸上的地形图,还有方便传输、处理、共享的基础信息,即数字地图。是GIS 的子系统。它将为信息时代地理信息的应用发展提供最可靠的保障。1.1 房产测图的发展在数字化测图未广泛之前,房产测图最初采用的都是皮尺测量,然后采用手工描绘的方法生成房产图,这种方法不需要什么技术性,皮尺测量误差较大,且手工绘制房产图失误率很高,导致返工率很高,这种方法成本很大,效率很低,很快就被淘汰了。接下来使用的是手扶测距仪配合全站仪等仪器进行房屋的测量,仪器精度能满足要求,但是很长的一段时间一直采用的仍然是手工绘制房产图,不仅耗时耗财,且精度不够,并不容易保存。进入21世纪,房产图测绘人机结合,仪器采集外业数据,内业通过电脑用CAD等软件生成数字化房产图,这种数字化技术不但精度高,且操作更加方便,数据也能永久的保存,是目前广泛应用的房产图测绘的方法。1.2数字房产测绘研究的意义房产图(包括房产分幅图、分丘图和分户图 )是房产产权、产籍管理的基本资料。房产图是一套与城镇实地房屋相吻合的图纸资料,结合房产调查表,可以全面地掌握房屋建筑状况和土地使用情况,为房产产权、产籍管理提供可靠的数据和资料。随着电子技术和计算机技术的发展,数字化测图技术在地形测量、地籍测量中得到了广泛的应用,与传统的测图方法相比,数字化测图具有成图质量高、速度快、劳动强度低、图载信息多等特点。因此,数字化测图是房产图成图的一个主要发展方向,对建立房地产管理信息系统,促进房地产产权产籍管理现代化具有重要的作用。20世纪90年代以前,几乎所有房产成图方法都是以图解法为主,这些方法统称为模拟测图,也即通常所称的白纸测图。90年代以后,随着测图仪器的更新换代和测图软件的逐步完善,内外业一体化的作业模式逐步取代了原来的图解法测图作业模式,使房产测图的生产技术发生了革命性的改变。实现了测绘成果的数字化和现代化。图解法成图作业繁琐,误差较大,而且错误率很高,需要先进的成图方法弥补不足。当今的房产测绘需要长足的进步,为了更好的适应测绘行业的发展,为了获得更好的测绘保障,房产测绘需要技术上的极大改善。文章主要研究的是如何使房产测绘更好的适应测绘行业的发展,使房产图测绘更加的精确,详细的介绍了数字化房产测绘的整个流程,以及其所带来的意义。数字化房产图相对老式的图解法制图效率更高、成果更可靠、图面更加整洁美观、图件管理也方便。数字化房产测绘使房产测绘的发展有了一个质的提升,更加的现代化和优越化。 文章通过对数字化房产图的应用研究,旨在能够了解房产图测绘数字化的对房产测绘的重要意义,在当今房产测绘中,先进的技术可以极大的提高该行业的发展潜力,使房产测绘可以更好的适应社会的发展,在提高工作效率,减少工作成本的同时,可以使房产测绘形成一个良好的体系。预期可以建立城市房产数字化测绘模式,为城市化建设提供可靠的测绘保障。22. 数字房产图测绘简介房产图测绘是为满足房产管理的需要而以房地产调查为依据,以突出房产要素和权属关系、确定房屋所有权和土地使用权的权属界线为重点而进行的测绘。旨在准确地反映房屋和土地利用现状,精确地测算房屋建筑面积,为城市规划建设、房产产权、房籍管理、房地产开发及房地产税费征收服务。随着现代测绘设备及各种成图软件的普及,数字化房产测图技术逐步取代了传统的测绘方法。测得的数字化房产图具有传统线化图无可比拟的优越性。数字房产图按1:1的比例以数字形式存储于计算机中,根据需要可输出不同比例尺和不同墨幅大小的房产基础图,编辑各种房产平面分幅图,房产平面分丘图和房屋分层分户平面图。2.1 数字化房产图测绘的方法房产图数字化测绘的方法有航空数字化测图、原图手扶跟踪或扫描矢量化成图及全野外数字化成图等种。从目前国内数字化测绘产品生产情况看,数字化房产图效率高、成果可靠、图面整洁美观、图件管理方便 [2]。2.2 数字房产测绘工作流程2.2.1房产平面控制测量房产图一般不注记高程,控制测量只需建立平面控制系统。平面控制可采用GPS定位测量、三角测量、导线测量等方法。其中GPS平面控制测量数据采集方便、精度好、效率高,可在城市二、三等G P S控制网基础上布设四等D级GPS网与国家控制点联测,并加密一、二级全站测距导线作为单位内部图根导线。四等网采用静态测量模式观测,四等网基线向量解算后,先进行三维无约束平差,判定G P S观测精度,然后进行二维约束平差。2.2.2房产基础图数字化测绘房产基础图是编辑房产平面分幅图、房产平面分丘图的基础,一般选用1:500比例尺。房产基础图上应测绘的内容有:各等级控制点、行政境界、房屋、房屋附属设施、房屋维护物、以及房地产有关的地形要素和注记。房产基础图可采用航测数字化成图及全野外数字化成图等实地测量的成图方法,也可以在原有地形图、地籍图基础上经数字化编绘制成。2.2.3房产调查、面积量算房产调查分房屋用地调查和房屋调查两部分。前者以丘为单位调查。调查内容包括用地座落、产权性质、使用人、用地单位所有制性质、四至界标、用地用途分类等基本情况;后者以每幢房屋为单位调查,调查内容包括房屋座落、产权人、产别,层数所在层次、建筑结构、建成年份、墙体归属、权源、产权纠纷等基本情况。在调查的同时,勘丈房屋尺寸,按数学方法计算房屋的建筑面积、占地面积。 [3]2.2.4房产平面分幅图、分丘图的编辑输出以数字化测绘生产的1:500房产基础图为底图,对外业房产调查复测资料用数字化板进行采集。利用图形编辑软件AutoCAD、MAPED采用人机交互方式机助编辑图。在绘图仪或打印仪输出。房产数字化先进行分幅图内容采集,地形要素和房产要素进入设定图层。然后进行分幅图编辑。分幅图编辑要求每个房角应正交,在分幅图图面精度满足房产测量规程的要求后,可利用分幅图图形文件编辑房产分丘图。分丘图根据丘界范围大小,按A4 、A3 。、50cm*50cm、A0 几种幅面,一般用1:200、1:500、1:1000三种比例尺。编辑分丘图包括以下几步:①将分幅图图形文件中所表示的本丘内容写入新的图形文件,新文件名取为本丘编号。②重新打开新图形文件,选取外围界址点,输入对应界址点号及坐标,写入文本文件。③根据本丘图形范围大小,重新设定成图比例尺。然后将图上所表示的各类线条及各种符号、文字、数字注记转换为标准规格。④编辑分丘图。按房产调查表,将分丘图表示的内容加入图形文件。⑤图廓整饰,图纸打印输出。33. 建立城市房产数字化测绘模式近年来,随着改革开放的发展,测绘市场也有了很大的改变。要满足市场,必须树立以质量求生存,以技术求发展的观念。在全球数字化测绘技术快速发展的今天,在国家提倡数字测绘模式的背景下,房产测绘实现数字化有了很好的平台和发展空间必须建立起一套先进的数字化测绘模式。在相应房地产管理部门的大力支持下,城市房产测绘队应根据现有的各种资料和数据,结合现代化测绘技术,组织人员进行考察、论证、方案设计、设备准备、人员技术培训、组织实施和各方面成果验收等主要生产阶段,形成一套城市房产管理基础图系统,然后在此系统基础上初步建立起房产数字化测绘模式,并应用到日常工作的房产调查、房产要素确定和外业出图等环节中。3.1 总体设计总体设计是该项目工程的关键性技术文件,目的是为城市房地产产权产籍的规范化管理提供依据。3.1.1 确立方案、技术依据、仪器及软件平台1)到数字化测绘技术应用比较好的单位考察学习,由技术部门根据现有的各种资料和技术水平进行科学分析、论证,制定出本单位的可行性方案。2)设计的技术依据:《房产测量规范》OB/T l7986,1.2-2000:《城市测量规范》CJJ 8-85:《全球定位系统(GPS)测量规范》CH 2001-92:《l:500、l:1000、l:2000地形图图式》OB/T 7929—1995:《l:500、1:1000、1:2000地形图要素分类与代码》GB 14804-93:《中华人民共和国行政区代码》GB 2260。3)使用的仪器和软件:GPS测量系统、全站仪、电子手簿、手持电子测距仪、计算机(PIV处理 l28M以上内存、40G以上硬盘)、彩色喷墨绘图仪、扫描仪、数字化仪等以及Windows98、2000、NT操作系统、Autocad14、2000或其它成型的绘图软件。3.1.2 建立房产基础图的图形类别和需要采集的房产数据1)图形分类:房产分幅图(1:500),图纸50cm*5Ocm/幅;分丘图(1:500/幅~l:200/幅):分层、分户图(1:500/幅~l:200/幅)。2)需要采集的数据:房产图图形数据;房产要素数据,如: 房屋建筑结构、建成年份、层数与层次、产权性质和是否登记发证等 [4]。3.1.3 方案实施为总结经验,充分反映问题, 在大面积房产基础测绘之前,应选择具有代表性的若干地区进行试点测绘。首先,由总工程师进行任务调配。其次,测绘队队内分若干作业小组,每组4人,由组长组织人员外业采集数据,组内1人轮流在单位利用现有的资料和外业采集到的数据进行计算机成图。第三,由组长组织本组成员对组内测绘成果进行自检,检验合格后签字并上交总工程师。第四,由总工程师组织队里技术人员进行检查验收,验收合格后签字归档。第五, 测绘队综合验收。3.1.4精度要求1)房产平面控制测量的基本精度要求:末级相邻基本控制点的相对点位中误差不超过±0.025m。2)房产分幅平面图与房产要素测量的精度要求:模拟方法测绘的房产分幅平面图的地物点,相对于邻近控制点的点位中误差不超过图上±0.5mm;利用已有的地籍图、地形图编绘房产分幅图时,地物点相对于邻近控制点的点位中误差不超过图上±0.6mm;对全野外采集数据或野外解析测量等方法所测的房地产要素点和地物点,相对于邻近控制点的点位中误差不超过±0.05m;采用已有坐标或已有图件,展绘成房产分幅图时,展绘中误差不超过图上±0.1mm。3)房产界址点的精度要求:间距超过50m的相邻界址点的间距误差不超过±0.10m,限差为±0.20m;间距未超过50m的相邻界址点的间距误差限差不超过下式计算结果。△ =±( mj+0.02mjD)式中: mj——相邻等级界址点的点位中误差,m; D——相邻界址点间的距离,m;△D——界址点坐标计算的边长与实量边长较差的限差,m。4)房产面积的精度要求:房屋建筑面积测算中误差不超过下式计算结果。MS=±(0.04 +0.003S)s式中: MS——房屋建筑面积测算中误差,m ; S——房屋建筑面积,m 。房屋建筑面积测算的限差为两倍中误差。3.1.5 成果的数据形式41)控制点数据:记录了控制点的点号、编码和三维坐标等。2)数字化的房产分幅图数据。表示的内容有:控制点、行政境界、丘界、房屋、房屋附属设施和房屋维护物,以及与房产有关的地形要素和注记等。3)数字化的房产分丘图数据。表示的内容有:除分幅图的内容外,还应表示房屋的权界线、挑廊、阳台、建成年份、建筑面积、房屋边长、墙体归属、四至关系等各项房产要素。 [5]3.2 房产数字化测图的一般过程数字化测图是采用一定的方法采集有关的信息,通过计算机数据处理,再经过图形生成和编辑,获得房产数字化图,最后经数控绘图仪或其它输出设备,绘制成房产图。房产数字化测图的一般过程如图3-1所示 [6]。收集资料、踏勘拟定设计方案基本控制测量图根控制测量界址点测量房产调查野外数据采集外业记录手簿计算机数据处理图形编辑数控绘图仪绘制线划图全站仪电子测速仪光电测距仪应用软件图3-1 房产数字化测图流程光学经纬仪电子经纬仪电子经纬仪54.房产数字化测图技术的应用4.1 房产测绘的外业数据采集房产信息采集可通过多种渠道、多种方法.常用的有以下三种方法。1) 全野外数据采集通过全站仪、测距仪、电子经纬仪等测距和测角设备,采集距离和角度等几何信息,以及有关的房产要素信息,通过电子手簿或其它记录装置记录后,存人计算机磁盘或磁带载体。2)对已有图件资料的采集对已有的房产图、地形图、地籍图的数据采集,可通过数字化仪或扫描仪对原有图件进行数字化采集,其它有关信息则可通过键盘输入计算机。对已有图件进行数据采集时,先应对该图件的质量进行检查和评估,确认可信后方可使用。3)对航摄资料的信息采集对已有航摄像片,通过各类解析测图仪或改装的具有数字化功能的模拟精密立体测图仪、立体坐标量测仪等,从航摄像片上采集房产图需要的有关数字化成果资料。野外采集数据时,每个测站应输入仪器号、指标差、视准轴误差、加常数、乘常数、测站点号和坐标,以及作业日期、仪器高、温度和气压等参数。对野外数据的编码应有利于计算数据、图形文件的处理.而且要易为观测人员记忆和尽量减少跑尺工作量。野外数据采集主要技术要求:① 仪器对中偏差不超过 3.0mm,仪器高、觇标高量至 1cm,加、乘常数改正不超过 1.0cm 时,可不进行改正;② 以较远一点标定方向,另一点检核时,所算得检核的平面位置误差不大于图上 0.2cm,且在数据采集过程中和每站结束前均应对标定方向进行检查;③测点时,水平角和竖直角读到 1′测距最大长度 l:500 测图不超过 150m,l:1000 测图不超过 200m,困难地区可放宽至 1.5 倍;④地物点立棱镜时,气泡应居中,如棱镜中心不能直接安置在地物点上,则应作棱镜偏差改正;⑤作业过程中应绘制点位草图,其详细程度以满足机助成图的问题处理为度,同一点在草图上和输入记录的编号应严格一致;⑥ 每日施测前,应对数据采集软件进行试运行,工作结束后应检查载体中存人的数据是否正确齐全。4.1.1 房产图的控制测量房产平面控制测量属于房产基础测绘,其目的是为整个房产测绘工作提供一个准确的控制框架和定位基准并控制误差累积。它的作用主要有如下三点:1)为房产要素测量提供起算数据。2)为房产分幅、分丘图测绘提供测量控制和起算数据。3)为房产分幅、分丘图变更测量和修侧补测提供起算数据。由此可见,房产平面控制测量是房产测绘中一项十分重要的工作。4.1.1.1 控制测量要求:1)房产测量控制网控制点的末级相邻基本控制点的相对点位中误差不超过±0.025m。2)房产控制点密度一般为城区每隔 100~200m 一点,郊区或建筑物稀疏区每隔 200~400m 一点。3)房产控制点需要埋设永久性的固定标志,还需按照《房产测量规范》的要求绘制“房产控制点点之记” 。 4.1.1.2 控制测量方法房产平面控制测量中目前主要采用 GPS 定位技术和导线测量技术,其主要技术指标与技术要求参见相应的测量规范。4.1.1.3 控制测量作用1)为房产要素测量提供起算数据。2)为房产图的测绘提供测图控制和起算数据。3)为房产测绘的变更与修测提供起算数据。4.1.1.4 首级控制网布设房产平面控制网的布设原则:房产平面控制网的布设应遵循从整体到局部、从高级到低级、分级布网的原则,有时候也可以越级布网。4.1.1.5 房产平面控制网的布设要求1)房产平面控制网点的密度:建筑物密集区的控制点平均间距在 100m 左右,建筑物稀疏区的控制点间距在 200m 左右。2)房产平面控制点应选在通视条件良好、便于观测的地方。63)房产平面控制点应埋设固定标志,以便于长期保存。4)房产平面控制测量的基本精度要求:即末级相邻基本控制点的相对点位中误差不得超过±2.5cm。5)房产平面控制网的建立,应当优先选用国家统一的平面坐标系统,尽可能的利用国家已有的平面控制测量成果,以避免不必要的重复测绘工作,减少房产平面控制测量重复作业的浪费。4.1.1.6 房产平面控制点的内容和密度房产平面控制点包括二、三、四等平面控制点和一、二、三级平面控制点,房产平面控制点均应埋设固定标志。4.1.1.7 加密控制布设加密控制网是指除国家和城市的一、二、三、四等控制网外的一、二级导线网,一、二级小三角网,GPS 的 E、F 级网等。加密控制网是对国家大地控制网和城市控制网(首级控制网)的补充。它是为了满足区域测量或项目测量而布设实施的。4.1.1.8 控制测量数据处理1)坐标系统选择房产测量应采用 1980 西安坐标系或地方坐标系(独立坐标系) ,采用地方坐标系时应和国家坐标系联测。房产测量统一采用高斯投影。2)建筑物密集区的控制点平均间距在 100m 左右,建筑物稀疏区的控制点平均间距在 200m 左右。这里的控制点是指直接用于碎部测量的点,不是属于可用于加密的等级点。4.1.2 房产分幅图测绘4.1.2.1 房产分幅图的内容与要求:房产分幅图是全面反映房屋、土地的位置、形状、面积和权属状况的基本图,是测绘或绘制房产分丘平面图的分层分户平面图的基础图。分幅图的测绘范围包括城市、县城、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企业事业等单位及其相毗连的居民点,并应与开展城镇房屋所有权登记的范围相一致。城镇建成区的分幅图一般采用1:500比例尺,远离城镇建成区的工矿企业事业等单位及其相毗连的居民点可采用1:1000比例尺分幅图中应包括下列测绘内容:1)行政境界:一般只表示区、县和镇的境界线。街道或乡的境界线可根据需要而取舍。两级境界线重合时,用高一级境界线表示 境界线与丘界线重合时.用境界线表示。2)丘界线:明确而又无争议的丘界线用实线表示。为此需实测作为丘界线的围墙、栅栏、篱笆、铁丝网等围护物的平面位置(单位内部的围护物不表示),其转折点即为界址点。3)房屋及其附属设施:房屋包括一般房屋、架空房屋和窑洞等,房屋应分幢测绘,以外墙勒脚以上外围轮廓为准。墙体凹凸小于图上0.2mm以及装饰性的柱、垛和加固墙等均不表示、临时性房屋不表示、同幢房屋层数不同的,应测绘出分层线。架空房屋以房屋外围轮廓投影为准,用虚线表示,虚线内四角加绘。小圆表示支柱、窑洞只测绘住人的那些,符号绘在洞口处。房屋附属设施包括柱廓、檐廊、架空通廊、底层阳台、门、门墩、门顶和室外楼梯,柱廊以柱外围为准,图上只表示四角和转折处的支柱,云集位置应实测。底层阳台以栏杆外围为准、门墩以墩外围为准,门顶以顶盖投影为准,柱的位置应实测。室外楼梯以投影为准,宽度小于图上lmm者不表示。4)房产要素和房产编号:分幅图上应表示的房产要素和房产编号包括丘号、幢号、房产权号、门牌号、房屋产别、结构、层数、房屋用途和用地分类等,根据调查资料以相应的数字、文字和符号表示。当注记过密图面容纳不下时,除丘号、幢号和房产权号必须注记,门牌号可在首末两端注记、中间跳号注记外,其它注记按上述顺序从后往前省略。5)地形要素:与房产管理有关的地形要素包括铁路、道路、桥梁和城墙等地物均应测绘。铁路以两轨外沿为准,道路以路沿为准,桥梁以外围为准,城墙以基部为准,沟渠、水塘、河流、游泳池以坡顶为准。地理名称按房产调查中的规定注记 [7]。4.1.2.2房产分幅图的测绘方法房产分幅图的测绘方法与一般地形测量并无本质的不同,主要是为了满足房地产管理的需要,以房地产调查为依据,突出权属关系,以确定房屋所有权和土地使用权的权属界线为重点.按地块正确、合理地编定丘号,准确地反映房屋和土地的利用现状,精确地测算房屋建筑面积和土地使用面积。测绘作业可按照国家测绘局发布的《房产测量规范》的有关技术规定进行。房产分幅图的测绘,当已有城市大比例尺地7形图或地籍图时,可采用增测编绘法,否则采用实测法。4.1.3 房产分丘图和分户图测绘房产分丘平面图是房产分幢图的局部明细图。是根据核发房屋所有权证和土地使用权证的需要。以门牌、户院、产别及其所占用土地的范围。分丘绘制而成。每丘为单独一张。它又是作为权属依据的产权图,具有法律效力。是保护房屋所有权人和土地使用权人合法权益的凭证,因此必须以较高精度绘制。房产分户图是在分丘图的基础上绘制的局部明细图,以一户产权人为单元,表示出房屋权属范围的细部;以明确相邻毗连房屋的权利界线,用作房屋产权证的附图。4.1.4 房产变更测量房产变更测量系指房屋发生买卖、交换、继承、新建、拆除等涉及权界调整和面积增减变化而进行的更新测量。房产变更测量包括现状变更和权属变更。变更测量应根据现状变更或权属变更资料,先进行房产调查,后进行变更后的权界测定和面积量算,并及时调整丘号、界址点号、幢号和户号等。变更测量前应收集城建、城市规划等部门的变更资料和房产权属变更资料,确定修测范围;并根据原图上平面控制点的分布情况,选择变更测量方法。变更测量应在房产分幅图原图或二底图上进行.根据原有的邻近平面控制点、埋石界址点上设站进行。现状变更范围较小的。可根据图根点、界址点、固定地物点等用卷尺丈量关系距离进行修测:现状变更范围较大的,应先补测图根控制点.然后进行房产图的修测。新扩大的建成区。应先进行与面积相应的等级平面控制测量、图根控制测量,然后进行房产图的测绘。房产的合并或分割,应根据变更登记文件,由当事人或关系人到场指界,经复核丈量后修改房产图与有关文件。复核丈量应以图根控制点、界址点或固定地物点为依据,采用解析法或图解法修测经房产变更测量后.必要时丘号、界址点号、幢号应进行调整。例如,用地单元中某房屋被拆除,则未拆除者仍用原幢号;新建房屋的幢号,按丘内最大幢号续编。4.2 房产数字化测图内业数据处理4.2 .1 房产数字化测图的运行环境1)硬件环境全站仪、电子经纬仪配测距仪、便携机或电子手簿、台式电脑、数字化仪、扫描仪、立体测图仪、立体坐标量测仪、喷墨绘图仪、打印机等。2)软件环境Window2000 以上操作系统、Auto2002、数字化成图专业软件等。4.2.2 内业成图数字化房产内业成图根据所测数据来进行,现行的房产测图规范中,道路中心线20米以内的房子办证测图需要测出房子的坐标,一般是利用全站仪进行测量,测得的数据经过数据线传输进电脑,经过数据处理,在根据所得的结果进行内业成图。下面是我在实习过程中所测的一个实例,是我们测绘小组对石狮市俊杰水产品有限公司进行测量,办理房产证的一个过程。由于厂房需要房屋边角的绝对坐标,全站仪测得房子四角坐标,再进行房子结构的测量,通过全站仪打点以及手持测距仪测量得出结果。数据经过处理后,经过 CAD 等制图软件,根据全站仪数据以及手持测距仪所测得的数据进行内业成图,在图左下方的表格中需要列出房屋房角的绝对坐标,不需要高程。房产图右下方需要标出产权人、房屋坐落、用地面积、建筑面积、建筑时间、层数等内容。图 4-1 就是经过数据处理以及 CAD 制作生成的该公司建筑的房产图:
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