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浅谈商品房的面积预算.doc

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浅谈 商品房 面积 预算
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龙岩学院资源工程学院毕业论文题 目: 浅谈商品房的面积预算 资源工程学院浅谈商品房的面积预算【摘要】随着房地产市场飞速发展、规模的不断扩大,商品房预算面积测绘在城市的房地产发展轨道中愈显重要,测量单位作为第三者参与其中,公平公正做好房产面积预算越来越重要。本文叙述根据设计图进行面积测量预算过程,通过对预算项目的资料收集,对预算项目的指标和设计院设计图件研究,再通过预算、计算、对比、修改、定稿及过对预算项目的功能区划分,对分摊部位的功能认定及面积的分摊,最后生成预算测绘报告。通过对预算测绘报告自检、互检及质检人员的最终检查和业主的验收等过程以提高测绘产品质量。【关键词】商品房面积预算;共有建筑面积;面积分摊;预算测绘报告目录1.绪论 .................................................................................................................................................................11.1 商品房预算背景 ....................................................................................................................................11.2 商品房预算的定义及意义 ....................................................................................................................11.3 AutoCAD 与 Excel 在做预算中的优点 ................................................................................................12.房屋的数量、规范和精度要求 .....................................................................................................................12.1 房屋的数量 ............................................................................................................................................12.2 面积测算的相关规定 ............................................................................................................................22.3 预售房面积测算精度要求 ....................................................................................................................33.商品房面积预测流程 .....................................................................................................................................33.1 收集资料 ................................................................................................................................................33.2 预售面积预算 ........................................................................................................................................33.3 自检验收 ................................................................................................................................................44.应用实例 .........................................................................................................................................................44.1 石狮市恒大名都楼盘 7#楼预算 ...........................................................................................................44.2商品房面积测算中存在具体问题分析................................................................................................105.结论与展望 ...................................................................................................................................................115.1 结论 ......................................................................................................................................................115.2 展望 ......................................................................................................................................................12致谢 .....................................................................................................................................................................12参考文献 .............................................................................................................................................................1311.绪论1.1 商品房预算背景改革开放以来,中国的经济发展快速腾飞以及买房热情的持续升温,使得房地产行业得到飞速发展,房地产规模越来越大,也正因为房地产产品规模大、投资的价值高,所以房地产开发占用资金量就非常大,同时由于它的周转期长,资金回收速度慢,资金成为进一步发展的关键。 商品房预售许可制度的确立,加强房地产资金链的连续性 [1], 加 速了整个建设资金周转,提高了资金使用效 率, 支持后续的房产建设,又能为下一个项目建设的预收款创造了条件,加快了城镇化的进程,加速城市的建设。1.2 商品房预算的定义及意义商品房面积预算系指商品房项目竣 工前,房产测绘单位根据规划等部门审批资料,按照国家有关法律、法规和房产测 绘技术标准, 根据开发商提供的房产设计图纸及其电子图,按房产面积测量规定要求在AutoCAD平台上,采用坐标解析法进行量算即不管套内或套外面积均按捕捉的图形轮廓点坐标计算, 计算出商品房套内建筑面积、 共有建筑面积、建筑面积的行为。从福建省的房产管理体制看,实行的是由政府有关部门发布准入标准,审核、确认测绘单位资质,房产开发商采取招标委托符合规定资质的测绘单位承担房产测量任务。测量工作是在没有消费者参与下进行的,任务完成后,开发商负责成果验收,政府房产管理部门负责上交成果的审核。房产测绘数据不仅是开发预售房屋的前提,能够筹集资金,加快建设步伐;而且是具有法律效力的数据资料,是解决房产纠纷问题上有力证据,同时也为接下来的实际测量做准备。1.3 AutoCAD 与 Excel 在做预算中的优点现在的房子设计越来越追求新颖,层数越来越高,这样的多样化对我们做预算的影响是很大的, 但是鉴于中国人对对称有着不一样的偏爱,所以商品房虽然外在是多样,里面很多是对称,同时我们有强大的绘图软件 AutoCAD,它不仅能够灵活地进行图形的绘制, 而且单元面积的计算通过 AutoCAD二次开发而变得方便快捷,后续的建筑面积分类统计用手工来操作完成, 多级分摊则是利用具有强大计算功能的Excel进行计算,还可以根据建筑特色和分摊特点以及各个地方要求来设计表格的排版,使得排版看起来更有条理,数据更是一目了然。2.房屋的数量、规范和精度要求2.1 房屋的数量房屋的数量包括建筑占地面积、建筑面积、使用面积、共有面积、总建筑面积、套内建筑面积等 [2],名词词义见表 2-1 所示:表 2-1 房屋数量定义名词 定义建筑占地面积(基底面积) 房屋的建筑占地面积是指房屋底层外墙(柱)外围水平面积,一般与底层房屋建筑面积相同建筑面积 建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积共有面积 共有面积是指各产权主共同拥有的建筑面积总建筑面积 总建筑面积等于计算容积率的建筑面积和不计算容积率的建筑面积之和,面积测量计算资料中要明确区分计算容积率的建筑面积和不计算容积率的建筑面积成套房屋的建筑面积 成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台面积三部分组成2套内房屋使用面积 套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱、壁柜等空间面积的总和套内墙体面积套内墙体面积是套内使用空间周围的围护、承重墙体或其他承重支撑体所占的面积,外墙和共有墙均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积,套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积套内阳台建筑面积 套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋墙体之间的水平投影面积计算,其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积,未封闭的阳台按一半计算建筑面积2.2 面积测算的相关规定2.2.1规范中计算建筑面积 的要求 [3]规范中对具体的面积对象的要求见下表 2-2所示:表 2-2面积计算对象 面积计算方法2.20m 以上(含 2.20m )的楼梯间、水箱间、电梯机房、设备用房及斜面结构屋顶高度 全算外围水平投影面积永久性的室外楼梯、与房屋相连属永久性的且有非独立柱或围护结构的门廊、门斗 全算外围水平投影面积墙体是以玻璃幕墙、金属幕墙以及其他材料幕墙等作为房屋外墙的 全算外围水平投影面积与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊 半算外围水平投影面积未封闭且上盖面积等于阳台、挑廊面积 半算外围水平投影面积房屋的天面、挑台、公共晒台、露台 不算面积2.2.2 共有建筑面积分摊规则房屋共有建筑面积的特点有:产权是共有的、应分摊共有面积的相对性、各权利人拥有的应分摊共有面积在空间上是无界,从理论上讲上任何建筑物都有使用面积和共有面积,具有普遍性。房屋共有建筑面积分摊计算,一般有三种方法,第一种是有按分摊协议分摊,第二种是按比例分摊,第三种是按功能分摊,第二种和第三种一般会一起用 [3]。2.2.3 共有建筑面积由可分摊和不可分摊的共有建筑面积两部分组成(1)可分摊的共有建筑面积电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备层、公用门厅和走道、地下设备间、值班警卫室等共有部位的面积,以及为整幢服务的公共用房和管理用房(物业用房)的建筑面积 [3]。(2)不可分摊的共有建筑面积◆作为人防工程的地下室(避难室房) ;◆用作公共休息、绿化等场所的架空层;◆为建筑造型而建,无实用功能的建筑面积;◆为多栋服务的管理房和设备房的面积不分摊;◆通向二层以上的室外斜坡道建筑面积,暂不进行分摊。(3)共有建筑面积分摊的计算公式δSi=K•Si K=∑δSi/∑Si各个符号表示意义见下表 2-1 所示:3表 2-3 符号意义符号 表示意义 单位K 面积的分摊系数Si 各单元参加分摊的建筑面积 ㎡δSi 各单元参加分摊所得的分摊面积 ㎡∑δSi 需要分摊的分摊面积总和 ㎡∑Si 参加分摊的各单元建筑面积总和 ㎡2.3 预售房面积测算精度要求预售房产面积测量,可以说是一种近似的房产面积测量。因为此时房产还在设计图纸上,实地并没有形成房产,方法上采取根据开发商提供的房产设计图纸及其电子图,按房产面积测量规定要求在AUTOCAD 平台上,采用坐标解析法进行量算,对于这种计算的面积精度也只是图纸精度,某一单元面积几何累加可以见下表 2-2 所示 [4]:表 2-4 房产面积的精度等级房产面积的精度等级 限差 中误差一级 0.002 +0.0006s0.002 +0.0003Ss二级 0.04 +0.002×S 0.02 +0.001×S三级 0.08 +0.006×Ss0.04 +0.003×Ss注:S 为房产面积,单位㎡,我省多数采用二级精度3.商品房面积预测流程3.1收集资料根据规定, 商品房要预售需达到的条件:在证件方面上要取得预售土地使用权证书、建设工程 规划许可证、已经同金融机构签订预售款监管协议及已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记并且取得商品房预售许可证明,如果是境外预售商品房的,应当同时取得向境外销售的批准文件;资金方面上要求建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上;时间方面的要求是要已经确定施工进度和竣工交付时间 [1]。所以在跟房产公司签订合同后,应收集该预算项目的市府批文、立项批文 、方案批复、工程规划许可证、用地规划许可证等有关材料。特别要对方案批复、工程规划许可证要特别认真研究,因为我们预算面积的相关指标都在里面,如地上建筑面积多少、地下建筑面积多少、计入容积率面积多少、底层架空面积多少、住宅面积多少、商业面积多少、社区配套建筑面积等 [5],这些指标都是指导我们预算时要注意事项 [6],材料要从房地产测绘委托单位收取。3.2预售面积预算预售面积预算一般为项目工程许可证面积及各项指标获得规划部门许可后,项目开发单位为了把房屋各单元面积预售而需要预算,预售面积预算要做到分户分单元进行,要进行相关公用面积的分摊,此项工作做的好不好,就直接影响下面的房屋产权测量并可能引起大量纠纷,这就要求员工要精通《房产测量规范》 (GB/T 17986-2000) ,地方的房产面积测算细则等文件 [7]。首先设计单位要把最终设计好图件发过来,此图件要经过规划部门的认定并盖规划部门印章。测绘单位要对发过来的图件进行认真研究,通过对各单元面积计算,公共部位面积计算,再对项目公共4部位(如小区配电房、物业管理用房、底层架空空间、门卫、公厕等) ,这些部位的空间是属于为多幢房屋服务的还是为某幢服务或为某一楼层、某一单元服务。如是属于跨幢分摊,根据分摊的规则,为多幢服务的公用部位的面积是不能分摊的,面积要单独列出来。根据规则和谁使用谁分摊的原则按功能区来分摊,还有地上地下面积要分开分摊,地下面积(不是商业用途)不计入容积率,分摊正确与否直接关系到各业主的经济利益,这方面是大家所关心的,所以这方面研究尤为重要,如果它们的使用功能不清楚,要和设计人员了解它的使用功能,了解清楚后再决定把它分摊给那个功能区使用。3.3自检验收房产预算测绘成果报告打印出来后,作业人员要对预算成果跟设计图对比认真检查,确认无误后由另外作业人员再认真检查,在自查互查后,预算测绘成果报告要由专职质量检查人员进行全面检查,专职质量检查人员要查看各户权属线是否表示到位,阳台是否归入户室内,全面积计算与半面积计算是否正确,公共部位是否了解清楚,功能区是否设立正确,分摊是否合理,文本格式表示是否正确,在检查确认无误后,预算成果报告要经过业主验收,验收合格后成果报告及电子版要由业主送房产管理部门检查备案,房产管理部门检查后,开发单位所建的楼盘具备预售时按经过房产管理部门检查备案面积进行预售。4.应用工程实例4.1石狮市恒大名都楼盘7#预算4.1.1在CAD上圈出预算面积画出房产预算平面图(1)首先认真研究设计纸质蓝图平面图、立面图、剖面图、总平图等,如果遇到不清楚的地方,要通过咨询设计人员来确定。(2)图层。首先在电脑上安装 AutoCAD 软件,然后恒大名都楼盘开发商提供的设计电子蓝图,接着新建一个图层并命名用来做预算,然后对图层的颜色及线型尺寸进行设置,图层设计与原有图层要分开,关掉干扰图层,如图4-1所示。图4-1 图层特性管理器(3)外墙线的圈定。在新建的预算图层上,选择多线段PL,捕捉的图形轮廓点,外型围绕外框画一圈,最后按C闭合,或者右击选择闭合C;在选择轮廓点时,在对象捕捉中不应全选,而是有选择的勾选,这样我们需要点才能浮出来;阳台单独列出来,所以不能画进去,空调板以及建筑造型不属于建筑面积,没有墙体的地方以窗户为准,电子图上说明不清楚的,查看纸质的设计蓝图。选定多线段,右击原则“特性” ,可以看到面积。5(4)外半墙线的圈定。外半墙线指的是外墙体的中线,即墙厚为200mm,则选择命令偏移Offset(O)100mm的位置就是外半墙的位置,一般情况墙的厚度是不一样的,所以要分别偏移,然后用多段线连起来;也可以用外墙线偏移大多数墙厚的一半,然后在调节墙厚不一样的的地方,只要在节点地方就可以选定多线段,右击原则“特性” ,如图4-2所示。(5)套内面积的圈定。可以选择新建一个图层,或者在预算这个图层上继续进行,接着圈套房的权属界线,然后用多段圈出墙体中线。选定多线段,右击原则“特性” ,可以看到面积,如图4-3所示。图4-2 特性 图4-3 面积显示(6)共用面积的圈定。可以选择新建图层或者在套内面积图层上作图,依据规范,共有部分包括门厅、楼梯、电梯、前室、电、风、水,跟套内面积圈定方法一样,圈出面积。一般共有面积没有明确规定,默认按比例分摊。(7)阳台层的圈定。沿着阳台的外轮廓用PL画一圈按C闭合,一切墙体为准,装饰的一律不算面积,这时候还要注意阳台是全算,还是半算要依据规范来。选定多线段,右击原则“特性” ,可以看到面积。(8)标注,完成房产预算平面图。把各种面积相对复制出来,然后加载房产命令,命令bc,选择合适比例尺,然后选择对象,整体标准,再局部调整。接下来把各种面积编码,面积按代码罗列在图下方,如下图图4-4,图4-5所示。64-4 尺寸标注图4-5 面积罗列(9)房产预算图。尺寸和面积罗列后,加上房屋权属线,如下图4-6所示就是该层的房产预算平面图。图4-6 预算房产平面图74.1.2制作联通表格生成面积预算成果报告书主要是填表及制作联通表格。依据预算房产上的具体情况来灵活作制作表格,使得表格看起来很有条理,一目了然,在填表时应该注意认真细心。(1)房产面积预算项目的总的一个概括说明,房屋的坐落、结构、层数总的建筑面积、测算依据及说明,具体见下表4-1所示:表4-1 房产面积预算报告房产面积预算报告(预售)项 目 名 称:恒大名都---7#楼委托人(单位) :石狮金碧置业有限公司房 屋 座 落:石狮市回兴路结 构: 钢筋混凝土 店面套(户)数 层 数: 地上三十一层 住宅套(户)数 124总 建 筑 面 积:24671.56m²其中:计容面积:24671.56m²(住宅面积:24671.56m²)测 算 员:×××审 核 员:×××测 算 依 据:1.中华人民共和国标准 GB/T17986.1-2000《房产测量规范》 ;2.建设部【建住房[2002]74 号】文件;3.福建省建设厅【闽建房[2004]117 号】文件;4.泉房【2010】55 文件和其他相关文件;5.委托人提供的经规划部门审批的施工图及其电子设计图;6.备注:此测绘报告面积仅作预售使用。说 明:1.套内建筑面积包括:套内使用面积、套内墙体面积、阳台面积;2. 分摊系数取至小数点后 9 位,计算成果取小数点后 2 位;3.本报告书面积单位均为平方米;4.本报告书盖本公司业务专用章方可生效;5.本报告书共计 7 张,不含封面;附图 5 张。(2)接着就是对 7#楼具体公摊说明:一至三十一层的外半墙由整幢各单元按比例分摊,共有楼梯 T1、T1 梯位门廊由一层至三十一层住宅 01、02(不包括 101 单元)各单元按比例分摊,共有楼梯T1、T2 梯位门廊由一层至三十一层住宅 03、05(不包括 105 单元)各单元按比例分摊; 屋面层的共有楼梯 T1 由一层至三十一层住宅 01、02(不包括 101 单元)各单元按比例分摊,共有楼梯 T2 由一层至三十一层住宅 03、05(不包括 105 单元)各单元按比例分摊;电梯机房层的共有楼梯 T1 由一层至三十一层住宅 01、02(不包括 101 单元)各单元按比例分摊,共有楼梯 T2 由一层至三十一层住宅03、05(不包括 105 单元)各单元按比例分摊 [8];其中梯位包括门厅、楼梯、电梯、前室、电、风、水、信报间、大堂 [9]。然后按照公摊说明填写房屋建筑面积测算分摊的代码,对应的楼层,依据预算房产图上罗列的共有面积代码填入对应的地方 [10],完成如下表,如表 4-2 所示:
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