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浅谈经济适用房的面积预算——以永安市含笑大道为例.doc

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浅谈 经济 适用 面积 预算 永安市 含笑 大道
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龙岩学院资源工程学院毕业论文题 目:浅谈经济适用房的面积预算——以永安市含笑大道为例专 业: 测绘工程 班 级: 11 级测绘工程(1)班 学 号: 2011092542 姓 名: 林 雪 指导教师: 林新红 职称: 实验师 资源工程学院浅谈经济适用房的面积预算——以永安市含笑大道为例资源工程学院 测绘工程专业2011092542 林雪 指导教师:林新红【摘要】我国房地产产业的发展蒸蒸日上。房产测绘的发展在人们心中的地位越发重要。虽然目前有比较完善的《房产测量规范》,但是仍有不少问题日益突出。因为随着房地产市场的发展,房屋建筑设计样式层出不穷,《房产测量规范》作为国家标准已不能涵盖许多新的建筑形式,从而使得有关房地产面积方面的纠纷愈来愈频繁。为了更好地规范各种房屋建筑面积测算,适应市场需要,各地根据自己的实际情况推出了房屋面积测绘细则,为房屋面积预算市场提供更好的技术和规范。本文将根据房产测量的现有规定,结合房屋项目的外业测量和内业整理过程中遇到的实际问题,对经济适用房的房产测量及面积预算中遇到的若干问题进行探讨。【关键词】房产面积预算;共有建筑面积;CAD 软件;面积分摊;预算测绘报告目录1.绪论 ..................................................................................11.1 县级市经济适用房的背景 ..........................................................11.2 县级市经济适用房的发展前景 ......................................................11.3 县级市经济适用房的面积预算的定义和意义 ..........................................12. 县级市经济适用房的面积预算 ...........................................................12.1 经济适用房的面积预算的重要名词解释 ..............................................12.2 经济适用房的共有面积的分摊 ......................................................22.2.1 经济适用房面积预算的内容 ..................................................22.2.2 经济适用房共有面积的可分摊部分 ............................................22.3 经济适用房的面积预算精度 ........................................................23.经济适用房的面积预算流程 ..............................................................33.1 收集资料与资料整理 ..............................................................33.2 经济适用房预售面积预算与利用预算对实测面积进行初步检验 ..........................33.3 经济适用房的预算测绘成果验收 ....................................................44.应用实例 .............................................................................44.1 永安市长途汽车客运站及经济适用房的面积预算 ......................................44.1.1 永安市测区基本概况 ........................................................44.1.2 在 CAD 上圈出预算面积画出房产预算平面图 ....................................44.1.3 制作 Excel 表格生成面积预算成果报告书 ......................................74.2 房产面积预算中存在若干问题的分析 ...............................................124.2.1 资料整理中应注意的问题 ..................................................124.2.2 突出墙面部分的面积计算 ..................................................124.2.3 关于伸缩缝 ...............................................................124.2.4 楼梯问题 .................................................................124.2.5 共有面积计价差异问题 .....................................................125.结论与展望 ..........................................................................125.1 结论 ...........................................................................125.2 展望 ...........................................................................12致谢语 .................................................................................13参考文献 ...............................................................................1301.绪论1.1 县级市经济适用房的背景经济适用房是由城市政府组织房地产开发商廉价地将住房卖给城乡经济条件比较拮据的家庭。因此,经济适用房主要是降低了大部分收入较低的家庭的买房压力,满足了他们的买房欲望,进一步说是促进了城乡一体化。经济适用房加强房地产资金链的连续性,加速了整个建设资金周转,提高了资金使用效率,支持后续的房产建设,又能为下一个项目建设的预收款创造了条件,加快了城镇化的进程,加速城市的建设。经济适用房所具有的特征就是具有社会保障,而且最大的优点是既实用又经济。之所以说,经济适用房具有经济性是因为它的售楼价格和其他性质的楼房的市场价相比,更符合收入普通家庭的购房承受能力,更容易被大众接受。适用性是指房屋的建筑设计,住房结构,房间面积分配,建筑指标所注重的住房实用性等都比较符合普通收入家庭的观点和要求。 1.2 县级市经济适用房的发展前景由于经济适用房的售房对象是经济条件不富裕的家庭,房屋的市场价值对他们而言是相对合适的,在他们可以承受的经济压力之内。所以说,当中国的房地产产业不断壮大,经济迅猛发展的期间也促使了经济适用房的售房规模越来越大。正因如此,房地产投资的价值不断提高,促使房地产开发所占资金量相当可观,而经济适用房所占比例不可小觑。经济适用房的周转期长,资金回收速度慢,资金成为进一步发展的关键。随着 经济适用房预售许可制度的确立,使得房地产的资金链的连续性 [1]得到强化, 提高了资金运转效率 ,加大了资金使用率 , 为房产发展的后续工作做了很大的铺垫,并且为下一个项目建设的预收款创造了条件,同时促进了城镇一体化的进程。1.3 县级市经济适用房的面积预算的定义和意义经济适用房的面积预算是指在项目竣工前,房产测绘单位依据部门审批资料和规范,严格按照国家相关法律法规及其房产测 绘技术标准 [2], 以开发商提供的电子图和房产设计图纸为主,利用AutoCAD平台,采用坐标解析法 [3]进行量算房屋面积的一种行为。在计算房屋的套内面积和套外面积情况下,根据提供的平面图形的特征点进行捕捉,从而计算出坐标, 由此预算出经济适用房的套内建筑面积、 共有建筑面积、总建筑面积。从福建省的房产管理体制来看,实行的是由政府有关部门发布准入标准,审核并确认测绘单位资质,最后房产开发商通过招标委托符合条件的测绘单位承担房产测量任务。房产测绘数据不仅是开发预售房屋的前提,能够筹集资金,加快建设步伐;而且它具有法律效力的数据资料,是解决房产纠纷问题上有力证据。2. 县级市经济适用房的面积预算2.1 经济适用房的面积预算的重要名词解释表 2-1 房产面积预算的名词解释 [4] 名词 定义房屋占地面积 房屋底层外墙(柱)外围水平面积,房屋必须是有顶盖、层高大于等于 2.2m 的建筑房屋产权面积 产权主在法律上合法占有的房屋建筑面积房屋共有建筑面积 多个产权主共同占有或共同使用的建筑面积1总建筑面积 总建筑面积等于计算容积率的建筑面积和不计算容积率的建筑面积之和成套房屋的建筑面积 套内房屋的使用面积、墙体面积、阳台面积之和房屋使用面积 套内的净空面积,根据套内墙线的水平投影计算得到的面积数值 套内墙体面积建筑物套内空间的围墙和承载物所占面积,建筑物套内自带的墙体面积全部属于套内墙体面积,共同使用的建筑墙体按照二分之一记入到套内墙体面积套内阳台建筑面积按照阳台的外侧和该建筑物墙体的水平投影方式计算面积。如果阳台是封闭式的,则根据水平投影的方法测算得到它的面积;如果是未封闭式的,则根据同样方法算出所求面积的二分之一 2.2 经济适用房的共有面积的分摊2.2.1 经济适用房面积预算的内容房产面积测算包括建筑物的占地面积和地面以上所建成房屋的建筑面积 [5]。经济适用房的面积预算主要是算出房屋套内面积,外半墙面积的计算,整幢房屋共有面积的分摊计算及其他细节整合计算得到房屋面积,最后应该将预算得到的房屋面积总和与开发商所提供的数据相比较,看下是否在规范允许的范围之内。如果不满足规范,则要仔细检查预算过程,查找出错误之处并进行改正。2.2.2 经济适用房共有面积的可分摊部分(1)可分摊的共有建筑面积 [6]:a)共有的管道井、电梯井、垃圾道、观光井;b)共有的楼梯间、电梯间;c)共有的室外楼梯;d)为本幢服务的变电室、水泵房、设备间、值班警卫室;e)为整幢、某一层或某几个单元服务的为基本生产或生活必需的公共用房和管理用房;f)共有的电梯机房、水箱间、避险间;g)共有的门厅、大厅、过道、门廊、门斗;h)共有的地下室、半地下室;i)公共建筑之间的分隔墙,以及外墙水平投影面积一半的建筑面积。(2)不可分摊的建筑面积和公共建筑空间 [7]:a)独立使用的地下室,车库,仓库等,车辆停放部位;b)为多幢服务的警卫室、管理用房、公共设施用房等;c)作为人防工程的地下室,地下室人防工程部位,避难室;d)一幢楼房中取得部分竣工手续后,服务于本幢房屋的共有建筑面积仍未竣工;e)房屋建筑楼层的层高大于 2.20 米架空层等或者用作公共娱乐场所的面积,例如可供休息的绿化地。2.3 经济适用房的面积预算精度在进行房产测量的面积预算时,规范中对具体的面积对象的要求如下表 2-2 所示 :表 2-2 面积计算对象 面积计算方法2.20m 以上(含 2.20m )的楼梯间、水箱间、电梯机房、设备用房及斜 全算外围水平投影面积2面结构屋顶高度永久性的室外楼梯、与房屋相连属永久性的且有非独立柱或围护结构的门廊、门斗 全算外围水平投影面积墙体是以玻璃幕墙、金属幕墙以及其他材料幕墙等作为房屋外墙的 全算外围水平投影面积与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊 半算外围水平投影面积未封闭且上盖面积等于阳台、挑廊面积 半算外围水平投影面积房屋的天面、挑台、公共晒台、露台 不算面积按房产测量的面积预算规定,若采用坐标解析法进行量算,此时应规范图纸上的面积精度,例如某一单元面积几何累加如下表 2-3 所示:表 2-3 房产面积的精度等级 [8]房产面积的精度等级 房屋面积误差的限差 房屋面积中误差一级 ±(0.02 +0.0006×S)s±( 0.01 +0.0003S)s二级 ±( 0.04 +0.002×S) ±( 0.02 +0.001×S)三级 ±( 0.08 +0.006×S)s ±( 0.04 +0.003×S)s注:S 为房产面积,单位(㎡),我省多数采用二级精度3.经济适用房的面积预算流程3.1 收集资料与资料整理根据规定,经济适用房要预售需达到的条件:在证件方面上要取得预售土地使用权证书、建设工程规划许可证、已经同金融机构签订预售款监管协议并且取得经济适用房预售许可证明。所以在跟房产公司签订合同后,收集该预算项目的市府批文、立项批文 、方案批复、工程规划许可证、用地规划许可证等有关材料 [9]。特别要对方案批复、工程规划许可证要特别认真研究,因为我们预算面积的相关指标都在里面,如地上建筑面积多少、地下建筑面积多少、计入容积率面积多少、底层架空面积多少、住宅面积多少、商业面积多少、社区配套建筑面积等 [10],这些指标都是指导我们预算时要注意事项,材料要从房地产测绘委托单位收取。3.2 经济适用房预售面积预算与利用预算对实测面积进行初步检验预算面积一般对应预售面积,实测面积和预算面积相差较大时,会给房产开发商和业主带来很大的麻烦,实测面积和预算面积的比较可以提前发现工作中的粗差,对成果进行初步的检查。在房产测量时,我们应详细了解预算资料,对照预测报告是自我检查的最好方法。假设房屋和预测的图纸均无变更,计算得出的最后结果和房屋预算数据对比,必定会在一个允许误差范围。除对比设计蓝图外,房产测量最终数据出来后要做一份实测数据与预算数据对照表,逐套比较,对面积差异较大的单元要分析其原因。这个工作不仅可以更好的检查实测数据是否可靠,对预算成果有无出错也可很快检查出来。3表 3-1 实测与预算不一致对照表建设单位 永安市*****项目名称 永安经济适用房**** 成果编号 032008052010~100房屋坐落 永安市燕江中路***-***号(双)规划许可证编号 JC2009-057 批准日期 2009 年 11 月 16 日规划指标(闽建房【2004】117 号) 预测 实测地上 13204.83 13196.82地下 4711.93 4711.93 建筑面积合计 17916.76 17908.75(少 8.01 平方米)3.3 经济适用房的预算测绘成果验收房产预算测绘成果报告打印出来后,作业人员要对预算成果跟设计图认真比对检查,确认无误后由另外作业人员再检查是否有误,经过反复的自查互查后,预算测绘成果报告要由专职质量检查人员进行全面检查,专职质量 [11]检查人员要查看各户的权属线是否表示到位,阳台是否归入户室内,全面积计算与半面积计算是否正确,公共部位是否了解清楚,功能区是否设立正确,分摊是否合理 [12],文本格式表示是否正确,在检查确认无误后,预算成果报告要经过业主验收,验收合格后成果报告及电子版要由业主送房产管理部门检查备案,房产管理部门检查后,开发单位所建的楼盘具备预售的条件时,房产管理部门按法律应有的程序对房产面积进行审查,审核通过后做好备案工作,便可进行预售。4.应用实例4.1 永安市长途汽车客运站及经济适用房的面积预算4.1.1 永安市测区基本概况 永安市位于闽中偏西,闽中大谷地南端,沙溪河中上游地段,处武夷山脉与戴云山脉的过渡地带。东靠大田县,西邻连城、清流,南毗漳平、龙岩,北接三元、明溪。大约界于东经 116°56'- 117°47',北纬 25°33'- 26°12',东西宽 82 公里,南北长约 71 公里,总面积约 2942 平方公里,地貌特征为“九山半水半分田”,常住总人口 34.8 万。4.1.2 在 CAD 上圈出预算面积画出房产预算平面图(1)结合设计蓝图平面图、立面图、剖面图、总平图等,进行房产面积的预算。如果遇到不清楚的地方,要通过咨询设计人员来确定。4图4-1 立面图(2)打开AutoCAD中的图层。根据福建省开辉房地产开发有限公司提供的设计电子蓝图,新建一个图层并命名用来做预算,然后对图层的颜色及线型尺寸进行设置,图层设计与原有图层要分开,关掉干扰图层,如图4-2所示。图4-2 图层特性管理器(3)圈定外墙线。在新建的“预算”图层上,选择多线段PL,捕捉的建筑物的外围轮廓点,并且闭合多线段。在对象捕捉中有选择的勾选,这样有利于更加迅速准确地捕捉到特征点。所提供的电子蓝图若是有不明白的地方,查看纸质的设计蓝图。选择多线段,右击 “特性”,可以查看所选区域的面积大小。(4)圈定外半墙线。外半墙线指的是外墙体的中线,即墙厚为240mm,选择命令“偏移”距离最外墙120mm的位置就是外半墙的位置,由于各个建筑物的外半墙的厚度是不统一的,这决定了我们要用多线段分别圈定并且使其闭合。或者将外墙线偏移平均墙厚的二分之一,再根据具体的墙体厚度调整外半墙的数值大小。最后在指定特征点用多线段使其闭合连接,右击 “特性”,查看指定区域的外半墙面积值。如图4-3所示。5图4-3特性与面积显示(5)用多段线在新的图层进行套内面积的圈定,并将测算得到的面积数值标注在房产预算平面图上。例如在项目“永安市长途汽车站及经济适用房”的部分五层平面图为例,如图4-4所示。图4-4 尺寸标注(6)共用面积的圈定。选择新的图层进行操作或者在圈定套内面积的那个图层进行操作。在“永安市长途汽车站及经济适用房”这个项目中,不同建筑部分的共有面积的分摊比例是不同的。(7)房产预算图。尺寸和面积罗列后,加上房屋权属线,就是该项目的一层楼房的面积预算房产6平面图。如图4-5所示。其中,为了方便记录,建筑面积的简称都是以其拼音首字母表示。例如:DM表示店面;GD表示过道;QS表示前室;PD表示坡道;DT 表示大堂; KK表示快客等。图 4-5 面积预算平面图图4-6一层面积预算房产平面图4.1.3 制作 Excel 表格生成面积预算成果报告书主要是填表及制作Excel表格。依据预算房产上的具体情况来灵活制作表格,使得表格看起来很有条理,一目了然,在填表时应该注意认真细心地录入数据。(1) 房产面积预算项目的总的一个概括说明,房屋的坐落、结构、层数总的建筑面积、测算依据及说明,具体见下表4-1 所示:表4-1 房产面积预算报告房产面积预算报告(预售)项 目 名 称:永安市长途汽车客运站及经济适用房委托人(单位) :福建省开辉房地产开发有限公司房 屋 座 落:永安市含笑大道
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