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浅谈村镇地籍调查中的权属调查.doc

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浅谈 村镇 调查 中的 权属
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龙岩学院资源工程学院毕业论文题 目:浅谈村镇地籍调查中的权属调查资源工程学院浅谈村镇地籍调查中的权属调查【摘要】本文主要是对村镇地籍调查确权工作的阐述。随着社会经济的发展和国家对地籍资料需求的增长,土地管理的内容还将随之不断地变化和充实,地籍调查是遵照国家的法律规定,采取行政、法律手段,采用科学的方法,对土地及其附着物的权属、位置、数量、质量和利用现状等基本情况进行的调查,是获取和表达地籍信息的技术性工作。地籍管理对象是作为自然资源和生产资料的土地,地籍管理的核心是土地的权属问题,所以权属调查是地籍调查的核心,是地籍调查的重中之重。【关键词】权属调查;地籍调查;地籍测量;权属确认目录1.引言 .................................................................................................................................................11.1 课题背景 .............................................................................................................................11.2 项目概况 ..............................................................................................................................12.权属调查的基本流程与主要内容 .................................................................................................12.1 基本流程 ..............................................................................................................................12.2 主要内容 ..............................................................................................................................13.权属核查 .........................................................................................................................................23.1 外业权属调查 ......................................................................................................................23.2 内业核查 ..............................................................................................................................23.3 外业权属核查 ......................................................................................................................24.权属调查中主要问题的处理及注意事项 .....................................................................................64.1 界址调查中有关问题的处理 ..............................................................................................74.2 权属核实过程中有关问题的处理 ......................................................................................74.3 注意事项 ..............................................................................................................................75.结语 .................................................................................................................................................8致谢词11.引言1.1 课题背景为保护土地使用者的合法权益,健全地籍管理的工作制度,使村镇国有土地、集体土地使用权登记情况走规范化路线,土地利用情况与经济社会能够协调发展,合理安排各种土地利用,推进南安市水头镇土地利用总体规范修编工作,提高土地利用总体规范的可行性、科学性和可操作性,实现该试点区的经济社会全面、快速可持续发展。1.2 项目概况本次地籍调查试点区位于南安市东南部的水头镇,水头镇管辖水头社区、水头村、后房村、巷内村、埕美村等 29 个村委会。南安市水头镇镇区面积约 20.4 平方公里,包含了南安市 2011 年度变更成果中水头镇所有的 202 地类图斑。本次开展水头镇镇区 1:1000 全野外数字化地形图修补测面积约 10.0 平方公里,重测面积约 10.4 平方公里,开展权属调查面积约 20.4 平方公里,开展地籍数据库建设面积约 20.4 平方公里。调查区域示意图,如图 1-1。图 1-1 水头镇区调查范围图2.权属调查的基本流程与主要内容权属调查是地籍调查工作中必不可少的一项工作,是保障土地确权发证登记中最为关2键的工作,其调查单元是宗地。权属调查主要要查清宗地的以下内容:①查清宗地的权属来源状况;②查清宗地相关行政界线、地理名称以及四至关系;③查清宗地界址点、线的位置、类别和种类;④查清土地用途、土地等级、地价、共有情况等内容。2.1 基本流程权属调查的基本流程是:权属调查的准备工作、权属资料的收集、外业实地调查以及内业资料整理。(1)权属调查准备工作从调查区域的实际情况出发,明确调查任务、调查区域范围、时间等,制作调查工作底图,拟定工作计划。(2)权属资料的收集收集的权属资料包括土地使用证、建设许可证、建房申请表等能证明该土地的所有权来源的材料,对收集的资料进行查阅分析和处理,确定实地调查的方案。(3)外业实地调查实地调查的时候,合理安排好调查路线,调查人员根据资料收集、分析和处理的情况,配合当地国土所由该地区抽调对当地情况较熟悉的人员配合作业人员进行外业调查,将实地调查宗地权利人的名字、地类,标绘至工作底图上。(4)内业资料整理在资料收集、分析和处理的基础上,根据外业调查的工作底图,在预编的地籍图上对有问题的宗地进行修改,建立宗地档案。2.2 主要内容2.2.1 地籍区、地籍子区的划分划分的地籍区和地籍子区以集体土地所有权的确权登记发证时的成果为划分基础。当地籍子区“破宗”时,实地是国有土地的,地籍子区界调整至国有地边界(原则上按占该国有地面积的大、小,进行相应的调入、调出);实地是集体地的,原则上按该集体土地归属调整地籍子区界,微调后的地籍子区界线须沿路或沿围墙、水沟等固定地物边界走向。当镇区内的居委会、只调查不发证的行政村宗地数较多时,可进行再次划分,面积较大的采用原地籍子区号,其它新划分的地籍子区,在本地籍区内最大的地籍子区号后续编地籍子区号。已发集体土地证的村,其地籍子区不进行拆分,暂按一个地籍子区。国有河流、公共绿地、城镇道路等国有土地,直接采用集体土地所有权中确定的宗地范围及宗地号。2.2.2 地籍号的编制本次村镇地籍调查,按照《全国宗地统一代码编制工作技术方案》的要求,编制宗地统一代码。宗地代码采用五层共 19 位层次码的结构进行编制 [1],如图 2-1 所示。XXXXXX XXX XXX XX XXXXX县级行政区划 地籍区 地籍子区 土地权属类型 宗地号图 2-1 地籍号编码图其代码内容分别是县级行政区划、地籍区、地籍子区、土地权属类型和宗地号宗地代码结构。3第一层次代码为 6 位。南安市的为“350583”。第二层次代码为 3 位,采用阿拉伯数字表示。第三层次代码为 3 位,也是采用阿拉伯数字表示。第四层次代码为 2 位,第一位表示土地所有权类型:用 G(国家土地)、J(集体土地)、Z(争议土地)表示;第二位表示宗地特征码,用 A、B、S、X、C、D、E、F、W、Y 表示,其中村镇地籍调查可采用的类型有:A 是集体所有宗地、B 表示地表上的建设用地使用权宗地、C 表示宅基地使用权、D 表示土地经营承包权、E 是林地使用权、 W 是使用权未确定或有争议的土地、Y 是其他土地使用权宗地,用于宗地特征扩展。第五层是宗地号,代码为 5 位,用 00001-99999 表示。本次权属调查采用本次调查同期施测的 1:1000 比例尺全要素地形图,为了保证外业权属调查中对所有要调查的宗地不出现重复、漏宗的情况,对该试点区域开始进行权属调查之前,应该对该地区所有土地进行宗地号跟界址点号的预编。预编宗地号以地籍子区为单位,其编码顺序统一按照自西向东、从北向南进行编号。由于所有权确权时对国有道路等非建筑物进行了宗地编号,且本次调查与所有权确权调查精度不同,宗地实际建设范围与所有权确定的范围也不完全一致,因此本次宗地编号在所有权确权编制的宗地号后续编宗地号。2.2.3 界址点编号每一宗地的界址点独立编号,统一按照自西向东、自北向南,从“1”开始按顺序进行编号,为了保证原发证宗地界址点的延续性、可比性,对原宗地界址点号我们予以保留,在点号前加字母 J。原登记发证的界址点编号不再使用。地籍图图面不表示界址点点号,但在宗地图中须表示。对于已登记发证宗地遗漏界址点或界址发生变化的,本次调查新增加界址点从“JX1”开始,依次“JX2”、“JX3”顺序编号,并在核实说明中备注。对于未登记发证的宗地,此次直接从“J1”开始顺序编号。地籍图图面不表示界址点点号,在宗地图中进行表示。2.2.4 核查后宗地的图上表示方法(1) 对于原始发证红线与实地建筑物一致的(在误差范围内),地籍图采用红色权属界线表示,如图 2-2。(2) 对于原始发证档案资料中的宗地图与实地建筑物不一致的:是发证误差、翻建情况的,本次调查宗地图形按照实地建筑物形状为准表示,地籍图采用红色权属界线表示;是由于使用者改建、扩建的,本次调查宗地图形按照实地建筑物形状为准表示,宗地权属界线用蓝色权属界线表示,同时表示出发证线,发证线用红色线表示,在地籍图中,发证红线表示在上层(图面上仅超建、扩建部分为蓝色线)。在宗地情况核实表中详细说明宗地情况,如图 2-3。(3) 对发证资料中已登记为少批多用情况的宗地,本次根据实地确定界址,按红色界址线上图,并在宗地情况核实表中说明“批准面积**,实际使用面积**,其中**面积没有确权”。(4) 对于原始发证档案资料对应的实地建筑物已不存在时(拆迁),此次调查不以图形表示,按照地籍子区整理成册,作为以后汇总的依据。4图 2-2 发证线与实际线一致的宗地上图 图 2-3 发证线与实际线不一致的宗地上图 2.2.5 地籍调查表的填写及宗地核实情况地籍调查表是权属调查的主要成果,每一份调查表必须附上一份宗地图,发证宗地的界址线用红色表示,未发证宗地(包含扩建、超建部分的用地)的界址线用蓝色表示,界址点用红色圆圈表示,底图线划及注记一律用黑色表示。宗地图的主要内容有:宗地所在图幅号、宗地代码;宗地权利人名称、面积及地类号;相邻宗地权利人、道路、街巷名称;指北方向和比例尺;宗地图的制图者、制图日期、审核者、审核日期等,如图 2-4。宗地情况核实表:对每宗登记发证的宗地填写一份宗地情况核实表。核实表包括宗地登记情况、宗地核实的情况、宗地核实情况说明、处理意见等内容,对宗地界址点、线发生变化的,在宗地核实表中注明并说明变化原因,同时附示意图加以说明。实例如表 2-1,图 2-4:2.2.6 界址认定要求(1)在界址点认证的时候,如果是属于单位的土地,那么就需要单位派出法人代表来出席。并且必须出示包括证明自己为法人代表的证明和自己的身份证,否则无效。当认证的为个人的土地时,那么就需要户主带上自己的身份证以及户口簿等有效证件到现场来进行指界 [2]。(2)当某一宗地是由两个或两个以上的使用者共同使用的情况时,那么就是说这宗地有两个或两个以上的户主。这种情况应该由该宗地的所以使用者或者其委托人共同到场指界,并且出示有效的指界委托书和有效的身份证明 [3]。(3)当户主之间认定了界址后,就需要户主们或者相关的指界人在定好的地籍调查表上签字盖章。有两人以上户主的应双方指界人共同签字盖章,单人的只要本人签字盖章就好。(4)在界址认定中,可能会出现少批多建和多批少建情况的。少批多建的,一般界址认证时只按照批准用地界址来进行确认,而多余的部分就需要在调查表中标出,然后等待以后相关部门的处理。对于多批少建的情况,原则上先按实际界址线确定,代征的多用市政用地,按规定扣除以后确定这宗地的界址。(5)界址的认定要求尊重历史,以事实为证,妥善合理处理好集体土地确权登记过程中留下来的问题。5表 2-1 宗地情况核实表项目内容 宗地登记情况 宗地核实情况土地证号 03040218 03040218地籍号 350583119205GB00097土地权利人 王连线 王连线土地座落 南安市水头镇龙风村 南安市水头镇龙风村蓬发 91 号土地权属性质 国有 国有使用权类型 划拨 划拨宗地确权面积 171 185.91所在图幅号 2733.00-492.75城镇住宅用地 185.91宗地用途 住宅东至: 0.9 米巷王火炮厝 南至: 厝埕宗地登记四至西至: 1.8 米巷王宁楚厝 北至: 路宗地核实情况说明经核实,该宗地属超建,超建面积 14.91 平方米;现宗地面积比原宗地面积增加 14.91 平方米;原界址点 J3 灭失;新增 3 个界址点:JX1,JX2,JX3;具体边长见宗地图。处理意见 请国土局在变更登记中予以处理备注6图 2-4 宗地图3.权属核查权属核查是地籍外业调查的核心工作,核查时我们采用内、外业相互结合的办法进行核查,对每一宗已经登记发证的宗地都填写一份宗地情况核实表。3.1 外业权属调查本次地籍调查的外业调查工作由地国土局牵头,配合对该调查区域情况比较熟悉的人员进行外业调查。本次地籍调查以同期实测的 1:1000 比例尺地形图作为工作底图,实地调查时将宗地权利人的名字、地类,标绘至工作底图上。此外,根据扫描的发证资料制作成的已发证权利人名单,初步判定已发证宗地的位置,并标注至工作底图上。3.2 内业核查作业人员根椐外业调查的工作底图以及发证资料中的宗地图、界址调查表、四至等,以宗地为单位,按街坊逐宗地对照工作底图上的相关位置综合判定后将宗地界线展绘到数字化工作底图中。在内业展绘过程中,依据登记宗地资料填写核实表,并对界址边长与发证边长有出入、有改建扩建情况的和其它需要外业核实的情况进行初步判断,记录在核实表中。3.3 外业权属核查采用内业核查时准备好的资料、工具,逐宗地进行以下宗地权利人、宗地座落、土地7用途、宗地面积、宗地四至、宗地界址等情况进行外业核查,并在宗地核实表中填写宗地的核实情况。宗地界址线核查时针对以下类型的宗地进行重点核查:(1)对于调查区内业无法判断、不能理顺宗地相互之间关系的交叉问题进行重点外业核查。(2)对于内业展绘过程中根据地籍资料不能进行转绘定位的(无任何界标物可参考)已发证的宗地图形进行外业核查。(3)对于实体建筑存在改建、翻建、扩建、或者拆除等情况时,要在宗地核实情况说明内详细说明,详见宗地情况核实表。(4)对于实体建筑无变化,但宗地面积不一致的,分析出原因,在宗地核实情况说明内详细说明。(5)对于多用途的宗地,在宗地核实表中填写相应地类,最多填写三种地类。多于三种地类的,小面积的地类按“先同类逐级综合,后跨类就邻综合”原则进行综合取舍。(6)宗地界址点、线发生变化的,在土地权属核实表中注明并说明变化原因,同时要附示意图加以说明。4.权属调查中主要问题的处理及注意事项4.1 界址调查中有关问题的处理权属调查中,特别是界址调查是外业调查的核心工作,所以进行权属调查时应深入调查研究,以权属来源为主,结合宗地的实际使用情况,取得一个较为合理的结果 [4]。权属调查时,对指界人缺席现场指界的或不在地籍调查表上签字的,可按以下相关进行规定处理 [5]。 (1)如果有其中一方缺席现场指界的情况,该宗地界线以另一方指界人所指的界线确定。(2)如双方都缺席现场指界的情况,其宗地界线由调查人员根据现场状况和地方习惯确定该宗地的界址。(3)指界人认定界址后,没有任何正当理由的,如果不在地籍调查表上签字盖章,可参照缺席现场指界的相关规定进行处理。4.2 权属核实过程中有关问题的处理(1)对于地籍档案中无宗地图的宗地,按实地现状上图,在宗地核实表中说明本次上图按现状上图,无法核实。(2)对于已注销的档案,在数据备注中填写已注销,可作为存档依据,不进行核实上图。(3)对于住宅小区等有多个权利人的共用宗地,按共用宗地最大范围上图,不进行内部细分。(4)对宗地由于丈量误差导致的宗地边长误差超限不进行说明,直接修改地籍图。4.3 注意事项 4.3.1 调查表的填写权属调查的结果应在实地调查现场记录在调查表上。填写调查表时应注意以下几点:(1)记载权属界线时应点—线—点对应。对线状地物,界址应标明界址线的位置,确定该地物的归属;
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