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Excel和房测之友在预算分户面积的应用.doc

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EXCEL 预算 分户 面积 应用
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龙岩学院资源工程学院毕业论文题 目:Excel 和房测之友在预算分户面积的应用资源工程学院Excel和房测之友在预算分户面积的应用【摘要】随着社会经济不断的发展,城市的人口基数越变越高,为解决大量人口在城市居住,城镇建设步伐加快。近年来,房地产迅速发展,为提高其作业效率,开发了房测之友,并广泛应用到房产测绘的内业数据处理。关于预算分户面积的测算细则,在实践中逐渐完善规范。这对房产开发中的预算分户面积的作业效率,具有非常重要的意义。本文分析了预算分户面积的一些测算细则和分摊原则,并介绍了房测之友软件。最后以预算厦门 2012JP03(A3)19#地块的分户面积为例,呈现 Excel 和房测之友在预算分户面积的应用。【关键字】预算分户面积;房测之友;共有建筑面积;面积测算目录1. 引言 ...................................................................................11.1 Excel 和房测之友在预算分户面积应用的现状 .........................................................................................11.2 本文研究的主要内容 ...................................................................................................................................12. 预算分户面积的简介 ...........................................................................................................................................12.1 预算分户面积在房地产开发流程中的作用 ..............................................................................................12.2 预算分户面积的一些测算细则 ...................................................................................................................22.2.1 阳台的面积计算 ................................................................................................................................22.2.2 门廊、雨棚的面积计算 ....................................................................................................................22.2.3 房屋墙体的面积计算 ........................................................................................................................32.3 预算分户面积的分摊原则 ...........................................................................................................................32.3.1 公用建筑面积的确认、及分摊 ........................................................................................................32.3.2 分摊系数的计算方法 ........................................................................................................................43. 房测之友的简介 ...................................................................................................................................................53.1 房测之友(BMF)厦门版的介绍 ..............................................................................................................53.2 房测之友(BMF)厦门版的操作流程简介 ..............................................................................................54. Excel和房测之友在预算分户面积的实例分析 ................................................................................................64.1 项目概况和作业说明 ...................................................................................................................................64.2 分析预算分户面积的面积测算 ..................................................................................................................74.3 借助 Excel 表格的分摊计算 ........................................................................................................................74.4 借助房测之友的的预算分层草图 ...............................................................................................................85. 总结与展望 ............................................................................11致谢 .....................................................................................11参考文献 .................................................................................1111. 引言随着社会经济的发展,建筑多功能的需求,构建建筑技术的成熟,建筑的设计越发多样和复杂。为满足开发商进度的要求和提高预算分户面积的效率,Excel 和房测之友在提高预算分户建筑面积效率中起着非常重要的作用。Excel 为大众所知的软件,其操作方便简洁,易于理解;其适合建筑功能简单和共有分摊简单的建筑。随着科技发展,软件开发技术的成熟,由广东南方数码科技有限公司开发了房测之友;其适应了时代的要求,解决了共有面积分摊困难的问题。对房测之友软件的操作过程的熟悉,研究房测之友的操作,对预算分户面积效率的提高具有重要的意义。1.1 Excel 和房测之友在预算分户面积应用的现状Excel 是在房产开发利用初期,被选用的软件,其生成的预算分户面积,过程需要大量的人为操作。在理解了运用 Excel 进行简单的分摊后,有利于理解在房测之友的分摊操作方法。在房测之友软件被推广之后,利用 Excel 预算分户面积的方式,逐渐的减少。房测之友软件,它是为房产测绘单位专门开发的数字软件,在该软件具备有功能性、稳定性、安全性、易用性、可操作性、计算结果准确等一系列优点,得到了相关专业人员的认可和肯定,经过多年的实践证明了其软件的系统的完善[1]。利用房测之友进行预算分户面积,是未来的发展趋势。当然房测之友也存在一些不足,房测之友有其一定的操作步骤,当中间步骤的有些变量发生改变时,会相应的发生一序列的改变,需要重新操作相关被影响到的步骤。而通过 Excel 进行的操作,当有变量发生时,其需要调整的内容就简单方便很多。1.2本文研究的主要内容本文首先阐述预算分户面积在房地产开发流程中的作用,并对面积测算的相关细则进行了解,以及共有建筑面积的计算与分摊的充分介绍。以 2012JP(A3)19#地块为例,呈现其在 Excel 和房测之友的预算分户面积的成果。本文的重点是通过实例,以房测之友所呈现的预算分层草图为支撑,分析 Excel 所得成果的由来,清楚整体了解其预算分户面积的分摊原则。2. 预算分户面积的简介2.1 预算分户面积在房地产开发流程中的作用如今国有土地大多以招、拍、挂方式出让给开发商,土地拍卖后双方签订国有土地出让合同,合同中有本地块的规划设计条件,条件中会对本项目的总建筑面积和分项建筑面积、建筑间距和设计要求等作出强制性和建议性要求。开发商根据规划的要求委托设计院设计,当设计院的方案通过批复,设计院提供建筑面积。方案批复出来后对设计图纸进行优化,进而形成施工图,这时开发商需要准确的总建筑面积和分项建筑面积,可委托专业测绘队伍或设计院等单位进行面积预算,图 2-1 预算分户建筑面与房地产开发的关系 报建设工程规划许可证审批审批预算总建筑面积预算分户建筑面积报房地产行政主管办理商品房预售许可证招拍挂项目 委托设计 竣工 施工2为了得到建设工程规划许可证和加盖规划审核部门的图纸审核章施工图,需要各项要求满足规划设计要求和方案计划并且要通过施工的查核[2](见图 2-1)。在房屋还没完全建好时,开发商可以备齐测绘提供的预算面积等资料向房产行政部门取得预售许可,可提前进行销售(期房)。其中房屋的预算分户面积的成果图和成果数据,可以为房屋的竣工测量提供参考。2.2预算分户面积的一些测算细则2.2.1 阳台的面积计算在预算分户面积时,是根据设计院所提供的图纸及电子档(电子档和图纸一致)提取面积线的,阳台是否为封闭,根据其围护情况来划分,通过规划部门批准的文图来确定。只标示阳台,没有明确标示为封闭阳台,为未封闭阳台。未封闭阳台计算半面积。图 2-2 阳台的类型及指标计算图示阳台有分阳台宽度和阳台进深,阳台可分为三种,当阳台的两边进深都在墙内,当阳台的的两边进深一部分在墙内一部分在墙外,当阳台的两边进深存在没有在墙内的情况,即分为为凹、凸、复合型阳台见(图 2-2)。房屋内会有一些类似阳台的建筑空间,以所标示的名称为其功能,或许功能名称是入户花园、入户阳台,但不是阳台,按非阳台计全面积[3]。当独立使用的晒台或退台的上方有凸出的建筑结构,且其凸出的建筑结构凸出的长不小于 1.2 米,则上方有符合条件的建筑结构在独立使用的晒台的水平投影相当于未封闭阳台,按投影部分的半面积计算。2.2.2 门廊、雨棚的面积计算门廊、雨棚根据其结构可分为凸出式、凹入式和凸凹复合式,其样式和面积测算原则可归纳为(图 2-3) 所表示。门廊、雨篷通常出现在住宅的第一层或者屋顶层。 当第一层住宅出现类似阳台、架空的建筑空间,有围护结构时,需要判断其空间面积是按阳台方法计算还是门廊方法计算; 其判断的依据是,在其上方的建筑为阳台时按阳台的投影面积计算半面积[4];当其上方的建筑是楼层时为门廊方法计算,当出现深度不大于 1.2 米时,不计算其面积。3凸出式无柱 凸出式独立柱 凸出式多柱门廊、雨篷不计建筑面积 门廊、雨篷计算 门廊、雨篷计算一半建筑面积 全部建筑面积凹入式无柱或独立柱 凹入式多柱 复合式独立柱 复合式无柱门廊、门廊、雨篷计算 门廊、雨篷计算 门廊、雨篷计算 雨篷凹入部分计算 一半建筑面积 全部建筑面积 一半建筑面积 一半建筑面积图 2-3 门廊、雨篷建筑面积计算图示2.2.3 房屋墙体的面积计算在单一的产权中,不存在共有墙体,即单一产权的权属范围直接包含了外半墙。外墙是墙的外围与套内之间的分隔墙;阳台与阳台或套与套之间的隔墙视为共有墙。在预算分户面积中,房屋的外围墙是作为整栋分摊,需对其进行面积线提取;而在户与户之间的墙,其墙中线作为户的面积线。2.3预算分户面积的分摊原则2.3.1 公用建筑面积的确认、及分摊公用建筑面积由两部分组成:分摊的公用建筑面积和不被分摊的公用建筑面积[5]。被分摊的公用建筑面积又称为共有建筑面积,不被分摊的公用建筑面积又称为单列。1.不被分摊的公用建筑面积不分摊的公共建筑空间由权利人进行确认。建在栋内,不为本栋服务的的公共建筑空间如:架空绿4化、公共走廊、管理设备用房等。独立使用的(半)地下室、平战两用的人防地下室中的独立的车位、车库、杂物间等的建筑面积。按规划部门批建,层高建设的层高在 2.20m 以上不包含其中的核心筒的其他公共开放空间的建筑面积如:避难层、公共休息间、公共活动场地等[6]。2.应分摊的公用建筑面积应分摊的公共建筑空间由权利人进行确认。应分摊的共用建筑面积一般有:在其核心筒电梯间、以及其他的共用楼梯设施等[7],以及功能上为整幢或相应功能区的基本生活或生产需要的公共设施用房的建筑面积。还包括外半墙面积为应分摊的公用建筑面积。3.共有建筑面积的划分整栋公用建筑面积。指为整栋服务的公用建筑面积,为整栋服务包括套内面积、区内分摊、层间和层内分摊的公用建筑面积,如外半墙等,按整栋分摊[8]。功能区间公用建筑面积。如强电、弱电及水井等为一栋内的商业、住宅等功能区服务的建筑面积。层间公用建筑面积。如常见的住宅,有好几层住宅共用的电梯、合用前室的建筑面积。层内公用建筑面积。指专为本层服务的公共建筑空间的面积,如在同一层办公楼中,该层的共用走道和共用卫生间,由办公楼进行分摊。在同一层中走道不相通时,不同的走道由相应的用户分摊[9]。应分摊优先级按服务范围由大到小的顺序依次递减,即整栋公共面积优先级最高,层内多户公共面积优先级最低。2.3.2 分摊系数的计算方法整体分摊使用功能简单、整体就只有一个分摊系数。方法如下:δSi=K*Si K=ΣδSi/ ΣSi式中:K 为幢共有建筑面积分摊系数;Si 为本幢内 i 功能区参加分摊的建筑面积;δSi 为幢共有建筑面积分摊给 i 功能区所得的分摊面积;ΣδSi─为本幢各功能需要分摊的分摊面积总和;ΣSi─为参加本幢各功能分摊的各单元建筑积总和。式中单位为平方米。整体分摊不适于多功能,分摊去向多的建筑分摊,而应采取多级分摊。多级分摊是以整体到局部,从上至下逐级分摊的原则[10]。分摊系数 K1、K2、K3 分别为一级分摊系数、二级分摊系数和三级分摊系数。a)第一级分摊。将共用建筑、非公用建筑(单列)和接受分摊的各个功能区进行划分。一般按照不一样的使用功能或不一样的共有部位进行划分成的区域有:住宅、商业、办公、超市、楼梯、单列等。各种各样的功能区一起分摊的建筑面积,即栋共有建筑面积,通常是所熟悉的外半墙建筑面积。功能区分摊的共有建筑面积=K1×该功能区自有建筑面积K1=功能区间共有建筑面积÷各功能区自有建筑面积之的和第二级分摊的共有面积=第一级分摊得到的共有建筑面积+层间共有建筑面积其中功能区间共有建筑面积加上各功能区自有建筑面积的和,在理论上与整栋建筑面积相等。b)第二级分摊。依照分摊的原则,求得层分摊共有建筑面积。层分摊共有建筑面积=K2×该层套内建筑面积K2=第二级分摊的共有面积÷各层套内建筑面积的和在楼层中除了一级分摊所用的共用面积和个楼层之间的共有建筑面积,其余的为该层套内建筑面积。第三级分摊的共有面积=第二级分摊所得共有建筑面积+层内共有建筑面积c)第三级分摊。分摊的是在层间套与套的共用部分,按比例分摊原则进行。分套分摊共有建筑面积=K3×该套内建筑面积K3=第三级分摊的共有面积÷各套内建筑面积的和5d)其它分摊。房屋需要进一步分割时,参照上述方法在上一级分摊的基础上再进行分摊计算。当是两户或两户以上,有个别户共用的共用的客厅或走道等由相应的权利人进行分摊,按权利人相互的协商文件进行分摊,当没有协商文件时,按常规的分摊原则进行分摊[11]。3. 房测之友的简介3.1 房测之友(BMF)厦门版的介绍房测之友由广东南方数码科技有限公司研发。房测之友的运行是以 AutoCAD 为基础平台,利用插件与电脑相连接而运行的软件,是 C/S 服务器模式。房测之友其功能完善,是为房产测绘量身研发的数字软件。其主要功能,支持多种的图形绘制方法;有效的、方便的房产项目信息的管理;分摊的高级自动化,并提供分摊前后的检查和检核;可以批量的生成各种成果图和统计表,表的模板样式自由制定。房测之友预算成果报告所包含的内容:房屋预算成果说明、房屋预算小区汇总表、房屋预算幢信息表、房屋预算分层面积明细表(包含每一层的建筑面积、套内面积、共用面积)、房屋预算分户面积明细表(与分层明细表多了房屋用途的描述)、房屋预算共有建筑面积分摊说明表以及房屋预算分层平面图和分层草图。房测之友的预算成果报告满足开发商所需的资料。 为了方便在生产过程的交流和提高作业效率,需要统一的生产软件,在 2010 年 12 月,厦门公开招标采购了房测之友。在统一的软件运行中实现了对厦门房产一体化的管理。3.2 房测之友( BMF)厦门版的操作流程简介图 3-1 房测之友操作流程图示商品房面积线分摊计算的流程(见图 3-1)。①为新建测绘信息:其中项目面积可以包含一幢也可以是多幢,按照实际情况填写项目的具体信息。在填完项目信息分别切换到幢信息和楼层户室信息,对所需的信息进行填写,在幢信息的页面可以转入地块的楼块信息。②创建层工作区:当 3-9 层为相同结构的楼层时,使其组合创建在同一个工作区里,其工作区应美观整齐,大小一致。建议创建好第一个工作区后,其他的工作区应用复制工作区来完成。③提取面积线的属性:要按相应的按钮来提取共用实体和非共用①新建测绘信息 1.项目信息2.幢信息3.楼层户室信息②创建层工作区按楼层检查检查当前楼层检查权属关系⑥分摊区的划分分摊关系树的建立分摊计算、查看、检查面积检核⑦生成成果1.图形修饰 6.批量生成分层图、层草图2.标准指北针 7. 检查分层图和草图有无上传3.生成分摊说明 8.户室的并权排序4.生成面积列表 9.生成成果报表5.批量修改户室属性 ⑧输出成果⑤楼层和权属关系的检查③提取面积线属性性④编辑面积线、生成墙体6实体 ④编辑面积线:对已提取的实体属性信息可通过编辑面积线进行编辑和修改。生成墙体,根据工作区内的墙体特性,选择合适的建墙方式。⑤楼层和权属关系的检查:可检查出面积线是否完全提取,提取的面积线是否重叠,检查权属关系,主要对阳台等附属实体和主实体的关系进行检查。⑥分摊区的划分:在作业过程中有共用区和分摊区之分,根据分摊原则,可以建立正确的分摊模型之后,进行分摊计算。并检查其结果的正确性。⑦生成成果:在成果生成之前需要做大量的工作,其中批量修改户室属性,在成果报告中起着非常重要的作用,其将户室的完整门牌号、完整户室号、用途及用途等进行补充和编辑,然后在进行坐落组合。在生成成果报告后,可以对其报告的信息进行直观的检查,确保报告的准确性和完善。4.Excel和房测之友在预算分户面积的实例分析4.1项目概况和作业说明项目概况:项目 2012JP03 地块 A3 子地块的委托公司和开发建设公司是中交(厦门)投资有限公司。位于集美新城核心区。作业说明:在理论中所有的预算分户面积的和,各层层面积的和,与总建筑面积是相等的。但由于在计算套内面积和公摊面积时存在小数点的取位问题,引起误差,这并不影响测绘成果的使用。需要经过开发商对测绘成果的共用部位所属的范围进行确认。项目 2012JP03(A3)地块取得建筑工程规划许可证(建字第 350211201411086 号)的时间为 2014 年 11月 24 日,。并获得了设计院的最终电子档和中交(厦门)投资有限公司确认盖章的纸质图纸。根据所获的的资料,依厦门市房产面积测算细则进行作业。房屋预算幢信息表,本项目的建筑面积为 15321.69 平方米,房屋地上总层数 34,建筑占地面积526.92 平方米,建筑结构钢混,权属单元数 168。面积测算的依据:《房产测量规范》(国家标准GB/T17986-2000)和《厦门市房产面积测算细则(2011 年版)》(夏国土房[2010]316 号)。4.2 分析预算分户面积的面积测算图 4-1 设计图图 4-1 编号 1 为凸窗,其高度小于 2.2 米,且进深不大于 0.06 米,则该凸窗不计算建筑面积。编号 2 为空调机位、3 为花池,其空调机位和花池的外边到外墙的进深不大于 0.06 米,按相应的计算原则判断,不计算面积[12],空调机位和花池进深的设计一般都不超过 0.06 米,当遇到超过 0.06 米的情况之时,需要同开发商和设计院进行沟通确认,确认属实,并上方有盖,同相连的阳台一起计算建筑面积。7编号 4 为阳台,为未封闭阳台,半算建筑面积。其靠主墙体的阳台,权属线取主墙体之外,向外的阳台,权属线以外栏杆为界。在同一户内,同一户内的房间不需要进行分割提取面积线。当建筑的的权利人是一样,其建筑可以作为一个最小的面积单元。 4.3借助 Excel表格的分摊计算表 4-1 房屋共有面积预算分摊说明表 如下是对房屋共有预算分摊说明表的分析(可参考 4.4 分层草图) :一级分摊 D7:D7=C6/C7 C6 为外半墙共有面积;C7 为除外半墙外的其他面积,包括各功能区面积与各功能区的共有面积;二级分摊 G9:G9=F8/F9其中 F8=E9;F9=C9;E9=C9*D7;C9 为单列面积,包括公共架空活动、进风井、排风井的总面积;二级分摊 G11: G11=F10/F11其中 F10=E11+C11;F11=C13 ;C1I 为住宅共用建筑面积,包括电梯、电梯机房、外走廊;C13 为住宅面积,即用户的套内面积,包含阳台面积;二级分摊 J13: J13=I12/I13其中 E13=C13*D7;H13=G11*F11;I12=H13+E13;可得可得 J13=[F10+C13*(C6/C7)]/I13借助 Excel 表格的分摊,需要真正的理解并掌握分摊的原则,其中共有面积和功能区等需要作业员进行计算,在这过程中需要作业员认真谨慎,才可以确保成果的正确。在算出分摊系数后,就可以进行房屋预算分户面积。如下是屋预算分户面积明细表(表 4-2)的分析:A B C D E F G H I J1 房屋共有面积预算分摊说明表2委托单位: 中交(厦门)投资有限公司 项目名称: 2012JP03 地块 A3 子地块 19#3 一级分摊(幢) 二级分摊(功能区)4 幢共有面积功能区共有面积功能区共有面积5功能区(或楼层)参与分摊面积分摊系数公摊面积 参与分摊面积分摊系数公摊面积 参与分摊面积分摊系数6 807.0467外半墙共有面积 14514.543 0.05568 25.2749单列面积454.552 25.274 454.552 0.055610 2677.76 911住宅共有面积 2536.721 141.048 11523.270 0.232412 3318.49313住宅面积11523.27 640.7242677.769 11523.270 0.2880
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