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关于房产面积测算的实例及误差分析.doc

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关于 房产 面积 测算 实例 误差 分析
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龙岩学院资源工程学院毕业论文题 目:关于房产面积测算的实例及误差分析资源工程学院关于房产面积测算的实例及误差分析【摘要】房产测绘是一项政策性很强的法定测绘工作,其成果质量关系到房屋权利人的切身利益 [1]。我国的房产测绘工作还处于规范化建设的成长阶段。目前,房产测绘工作中还存在着较多的问题,有些问题已经成为消费者投诉的热点,对房产测绘的准确性提出了更高要求。因此,有必要对房产测绘的成果质量进行控制。本文将立足房产测绘的现有规定对房产面积测算工作中的实例和遇到的问题做简要的分析和讨论。【关键词】房产测量; 面积测算;计算实例;误差分析目 录1.引言 ....................................................................................................................................................................11.1 课题背景 ........................................................................11.2 研究目的及意义 ..................................................................12.房产面积测算 ....................................................................................................................................................12.1 基本概念 ........................................................................12.2 一般规定 ........................................................................12.2.1 计算原则 ..................................................................12.2.2 精度要求 ..................................................................12.2.3 测算范围 .................................................................22.3 面积测算方法 ....................................................................22.3.1 坐标解析法 ................................................................22.3.2 图解法 ....................................................................32.3.3 实地量距法 ................................................................32.4 商品房建筑面积计算与共有建筑面积分摊 ............................................32.4.1 套内建筑面积计算 ..........................................................32.4.3 共有共用建筑面积分摊 ......................................................33.商住楼共有建筑面积分摊实例 ........................................................................................................................43.1 项目概况 ........................................................................43.2 共有建筑面积分摊计算示例 ........................................................54.房屋预测与实测面积误差分析 ........................................................................................................................84.1 面积 误差产生的原因 .............................................................................................................................84.2 误差控制 ................................................................................................................................................105.结论与展望 ......................................................................................................................................................11致谢 ......................................................................................................................................................................12参考文献 ..............................................................................................................................................................1311. 引言1.1 课题背景近些年来,随着房地产市场的日趋活跃,各地的房价节节攀升,虽然经历了近年来国家对房地产市场的深度调控,但时至今日房产价格普遍仍然居高不下。作为商品房价格计量标准的房屋建筑面积,在各有关利益主体中成为最敏感性问题。而房产测绘作为保证房屋和房屋用地的有关信息客观、公正、完整、准确的重要手段,能有效地规范房地产市场的交易行为,提高房产管理的科学性和准确地、切实保护当事人合法权益,为促进行业的长期健康发展作保障。1.2 研究目的及意义房产作为不动资产和拥有巨大价值的特殊商品进入市场,受到社会和人民的密切关注,从而对房地产测绘的精度提出了更高的要求。为了更好的规范各种房屋的建筑面积测算工作,适应市场的需要,各地按照自己的实际情况推出了房屋面积测绘细则和技术规范,以减少房屋面积测量和计算中对房屋建筑的面积裁定,有效减少因房屋面积而引起的纠纷,保护开发方与权利人的权益。本文将立足房产测绘的现有规定,对房产面积测算工作中的实例和遇到的问题做简要的分析和讨论。2. 房产面积测算2.1 基本概念房产测绘作为地籍测量学的一个分支,主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息,为房产产权、产籍管理,房地产开发、利用、交易,征收税费以及城镇规划和建设、住房制度改革和城市地理信息系统提供数据和资料 [2]。房产面积测算作为房产测绘的基本内容之一,是房产测绘的核心工作。其面积测算均指水平面积的测算,分房屋面积测算和房屋用地面积测算两大部分。房屋面积测算包括房屋建筑面积测算、使用面积测算、产权面积测算、共有建筑面积的测算与分摊。房屋用地面积测算包括房屋占地面积的测算与用地面积的测算。2.2 一般规定2.2.1 计算原则国内常用的建筑面积单位为平方米,实际工作中房屋的建筑面积计算,主要依据国家颁布的《房产测量规范》的规定,一般计算房屋建筑面积应具备的基本条件有五条:1) 应具有上盖;2) 应有围护结构;3) 结构牢固,属于永久性的建筑物;4) 层高在 2.20 米或 2.20 米以上;5) 可作为人们生产或生活的场所。2.2.2 精度要求1) 房产面积精度要求表 2-1 房产面积精度要求2房产面积的精度等级 限差 中误差一 0.02 +0.0006ss0.01 +0.0003ss二 0.04+ 0.002s 0.02 +0.001s三 0.08 +0.006ss0.04S+ 0.003ss注:S 为房产面积,m2。2) 房屋边长量算精度 表 2-2 房屋边长量算精度要求房产面积的精度等级 限差 中误差一 0.014+0.0004D 0.07+0.0002D二 0.028+0.0014D 0.0014+0.0007D三 0.056+0.004D 0.0028+0.002D注:D 为房屋边长,m。2.2.3 测算范围1) 计算全部建筑面积:应是有顶盖全封闭的房屋及部位或底层有顶盖、有柱或有围护的部位。2) 计算一半建筑面积:一般是不封闭的房屋部位(房屋底层的部位除外),如建筑物外有维护结构的落地窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊等层高不足 2.2m 者,按其维护结构外围水平面积的一半计算;有永久性顶盖无维护结构按其结构底板水平面积的一半计算。3) 不计算建筑面积:通常是层高小于 2.20 米的房屋及部位;装饰性的建筑;与室内不相通的部位;沿街巷社会公用的建筑及无上盖或上盖为社会公用的建筑(除挑阳台、非广场式室外楼梯算一半面积外)。2.3 建筑面积测算方法房产面积的测量和计算有许多方法,依据测量和计算资料的情况,有坐标解析测量法、图解测量法和实地测距法三种。房产面积的测算,主要采用解析法,房屋面积一般采用几何图形法量算,用地面积大多采用界址点坐标法测算,也可以用图解法测算。2.3.1 解析法现场测量数据用相应公式计算得出图形面积值。主要有用图形法计算面积与界址点的坐标值计算面积。1) 几何图形法量算房屋和用地都是由几何的图形构成,大部分可以直接测量几何图形的相关边长,计算出它们的面积;但也有部分房屋和房屋的地形相对复杂,对复杂的房屋面积,一种是测量他的界址点的坐标,再根据坐标计算他的面积;还有是将整个几何图形的面积分解成为几个相对不复杂几何图形,分别测量相应图形的边长数值和角度数值,再分别计算出这些几何图形的面积。2) 界址点坐标测算根据《房产测量规范》规定,界址点坐标测算面积采用下列公式:31(Y)2niiiSX或 1()nii式中:S 是界址点包含范围的面积,m 2;n 为多边形的边数或折点数;i 为界址点的序号,当 i+1﹥n 时,i+1=1;当 i-1﹤n 时,i-1=n;Xi,Yi 为界址点的坐标,m。2.3.2 图解法依据现有的房地产图纸,用测量仪器测量和计算出这个图形面积。具体形式有模片法、求积法、光电面积量算仪法、称重法等。2.3.3 实地量距法实地量距法是在实地用仪器如测距仪或卷尺量取有关图形的边长而计算出这个图形的面积,对于规则图形(如矩形、方形等),量其边长就可计算面积;对于不规则图形,可分解成几个简单的几何图形,再算面积。2.4 商品房建筑面积测算与共有建筑面积分摊商品房按“套”或“单元”出售。商品房的建筑面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积。即:套(单元)建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。2.4.1 套内建筑面积计算套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积和套内阳台面积三部分组成。1) 套内使用面积:为套内房屋使用空间的净面积,按水平投影面积计算。一般根据内墙面之间的水平距离计算,内墙面的装饰厚度应计人使用面积。2) 套内自有墙体面积:全部计人套内墙体面积。套与套之间的共有墙体,套与公共部位的共有墙体,套与外墙(包括山墙的墙体),均按墙体的中线计算套内墙体面积与套内建筑面积。3) 套内阳台建筑面积:均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算,其中封闭阳台按水平投影面积全算建筑面积;不封闭的阳台按水平投影面积的一半计算建筑面积;没有顶盖的阳台不计算建筑面积。套内建筑面积为套内房屋的使用面积与套内墙体面积以及套内阳台建筑面积三部分之和。2.4.2 共有共用建筑面积分摊共有共用面积是指为多个产权人共同拥有、共同使用的楼梯、过道、公共门厅等以及为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积,以及套与公共建筑之间的分隔墙,外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积 [3]。1) 分摊方法① 住宅楼共有建筑面积的分摊住宅楼的共有建筑面积以幢为单位进行分摊,根据整幢的共有建筑面积和整幢套面积的总和求取整幢住宅的分摊系数,再根据各套房屋的套内建筑面积,求得各套房屋的分摊面积 [4]。其计算方法是整幢房屋的建筑面积扣除整幢房屋各套套内建筑面积之和,并扣除作为独立使用的地下室、车棚、车库等和为多幢服务的警卫室、管理用房、设备用房以及人防工程的面积,即为整幢住宅楼的共有建筑面积。4③ 多功能综合楼共有建筑面积分摊多功能综合楼是指具有多种用途的建筑物,其按照规定,采取由上而下的分摊模式,即首先分摊整幢的共有建筑面积,把它分摊至各功能区;功能区再把分到的分摊面积和功能区原来自身的共有建筑面积和层原来自身的共有建筑面积加在一起,最后分摊至各套或各户。套内建筑面积加上分摊面积,就得到了各套或各户的产权面积。如果各功能区内各层的结构相同,共有建筑面积也相同,则可免去层这一级分摊,由功能区直接分摊至套或户。其具体分摊过程如下图 2-1 所示:图 2-1 多功能综合楼共有建筑面积分摊示意图2) 计算公式= (2-1)iski= / (2-2)1nisii式中: 为各户应分摊的共有公用面积;is为分摊比例系数;k为需分摊的建筑面积;1nisi为参与分摊的各套(户)建筑面积之和。i3. 商住楼共有建筑面积分摊实例这里以厦门市集美联发·杏林湾一号花园项目三期(A1 地块)F# 楼为例,并根据《厦门市房产面积测算细则(2011 年版)》作简要分析。3.1 项目概况本项目位于厦门杏林湾杏林大桥桥头南侧,素有杏林“环岛路”之称的杏滨路东侧,杏东路延伸段。西部有杏东、杏滨两大生活圈;东部毗邻杏林湾与马銮湾双湾交汇的西海域,与厦门岛内的东渡港隔海相望。依托杏东、杏滨两大生活圈,学校、商业、休闲等生活配套完善,且 10 分钟直达厦门本岛、交通便利。F#楼为一商住楼,共六层,分两个功能区,一至二层为商场,一、二层户型相同,每层八户;三至六层是住宅,每层两个单元,共四户,每层户型相同。根据建房协议,门口警卫收发室,作为商业区和住宅区的管理用房,属两区共有,由整幢分摊。住宅区和商业区各自备楼梯,分别使用,各自所5有,各自分摊。3.2 共有建筑面积分摊计算示例如下图 3-1 与图 3-2 为 F#楼建筑平面草图,图中标注的尺寸除阳台尺寸和门卫用房尺寸为外尺寸外,其余尺寸均为中线尺寸。墙体厚度为 30cm。阳台均为不封闭的阳台。图 3-1 F#楼一至二层各户平面草图图 3-2 F#楼三层至六层各户平面草图1) 房屋各边长尺寸的检核墙北边:2.40+2.80+2.40……+5.20=25.60墙南边:6.40*4=25.60墙西边:4.00+1.50+……=10.00墙中间:5.20+2.40+……=25.60如闭合差在限差规定范围之内时,应进行平差配赋处理。2) 套内建筑面积计算(以下 S 表示面积;Δ 表示共有;θ 表示整幢)① 商场部分:S 商 1=17.64㎡S 商 2、3、4=23.40㎡6两层 16 套共计套内面积 ΣS 商=380.48㎡② 住宅部分:S 户 1、4=61.10㎡S 户 2、3=61.00㎡四层 16 套共计 ΣS 宅=976.80㎡3) 共有建筑面积确定与计算① 幢共有建筑面积计算公式如 3-1:= + (3-1)zsgizs式中: 为本幢全幢的建筑面积;zs为本幢内各功能区的建筑面积;gi为本幢由全幢分摊的幢共有建筑面积。z全幢各层外墙墙体面积的二分之一ΔS 幢 1=[(25.60+10.00)*2*0.15+0.15*0.15*4 ]*6=64.62㎡或=[(25.60+0.30)*(10.00+0.30) – 25.60*10.00 ]*6=64.62㎡上式中:(25.60+10.00)*2*0.15:外墙中线之和*墙体一半厚度(0.15*0.15)*4:墙体四个小角整幢共用的门卫收发用房:ΔS 幢 2=5.00*3.00=15.00㎡整幢的共有建筑面积:ΔS 幢=ΔS 幢 1+ΔS 幢 2=79.62㎡② 功能区共有建筑面积计算公式如 3-2:= + (3-2)giscigis式中: 为各功能区(i 功能区)的建筑面积,i 为功能区号;gs为本功能区(i 功能区)内各层的建筑面积,i 为层号;为本功能区内共有公用的建筑面积,i 为功能区号。g商场共用的梯间:ΔS 商 1=2.40*2.40*2=11.52㎡商场共用的过道:ΔS 商 2=1.50*25.60*2=76.80㎡商场共有建筑面积的计算:ΔS 商=ΔS 商 1+ΔS 商 2=88.32㎡住宅共有建筑面积:住宅区的共有建筑面积为两个梯间共 6 层的面积:ΔS 宅=2.40*4.50*2*6=129.60㎡③ 层共有建筑面积计算公式:由于本幢的共有建筑面积没有单独某一楼层独有的,故无需再按层分摊。④ 各部分面积的计算:功能区面积计算:商场区:S 商=(2.80*2.40+2.10*5.20)*2+(5.20*4.50)*6+(6.40*4.00)*8+88.32(商场共有)=468.80㎡住宅区:S 宅=(61.10*2*4+61.00*2*4+129.60(住宅共有)=1106.40㎡功能区总面积:S 功=468.80+1106.40=1575.20㎡幢面积计算:全幢建筑面积应为商场面积+住宅面积+整幢共有的建筑面积。即 S 幢= S 商+ S 宅+ΔS 幢=1575.20+79.62=1654.82㎡⑤ 面积检核检核公式如 3-3:7= + (3-3)zsTis式中: 为全幢总建筑面积;zs为本幢内各套建筑面积的总和;为本幢内全部共有建筑面积之和,即各层、各功能区和幢的共有建筑面积之和。TiS 幢=外墙尺寸 25.90*10.3*6+(层阳台面积/2)*4+门卫房面积=1654.82㎡与上面的计算结果相同,则计算无误。4) 共有建筑面积的分摊① 幢共有建筑面积的分摊幢的分摊系数:K 幢=整幢共有建筑面积/功能区总面积=ΔS 幢/S 功=79.62/1575.20=0.050546得到整幢分摊系数之后,将整幢共有建筑面积分摊到各功能区:各功能区得到的分摊面积:θS 商=K 幢*S 商=0.050546*468.80=23.70㎡θS 宅=K 幢*S 宅=0.050546*1106.40=55.92㎡幢共有建筑面积分摊后,各功能区的共有建筑面积:ΔθS 商=原有商场共有建筑面积 ΔS 商+整幢分摊面积 θS 商=88.32+23.70=112.02㎡ΔθS 宅=原有住宅共有建筑面积 ΔS 宅+整幢分摊面积 θS 宅=129.60+55.92=185.52㎡② 功能区共有建筑面积的分摊将整幢分摊后的各功能区总的共有建筑面积,再分摊到各功能区:商场部分共有建筑面积分摊系数:K 商=ΔθS 商/S 商=112.02/380.48=0.294418住宅部分共有建筑面积分摊系数:K 宅=ΔS 宅/S 宅=185.52/976.80=0.189926本例没有分层分摊系数,故直接分摊到各户/各套:商场部分各套的分摊面积=K 商*S 商 i,例如:套 1 分摊面积=0.294418*17.64=5.19㎡住宅部分各户的分摊面积=K 宅*S 宅 i,例如:户 1 分摊面积=0.189926*61.10=11.60㎡5) 分摊计算成果 F#楼共有建筑面积分摊结果如下表 3-1 所示 :表 3-1 共有建筑面积分摊说明表商场部分㎡ 住宅部分㎡套面积 17.64 23.40 25.60 61.00 61.10分摊面积 5.19 6.89 7.54 11.59 11.60产权面积 22.83 30.29 33.14 72.59 72.70套数 2 6 8 8 8小计 45.66 181.74 265.12 580.72 581.60合计 492.52 1162.32检核总计 1654.844. 房屋预测与实测面积误差分析房屋面积包括房屋预测面积与实测面积两部分。通常情况下,房屋的预测面积和实测面积会有差异。因商品房面积大小直接决定房屋总价,广大购房者对房屋面积非常关注,特别对同一房屋在预测和实测前后面积差异更为关心。因此,合理理解预测与实测,对整个房产测绘起着非常重要的实际意
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