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房地产测绘的特点及技术应用.doc

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房地产 测绘 特点 技术 应用
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龙岩学院资源工程学院毕业论文题 目: 房地产测绘的特点及技术应用 资源工程学院房地产测绘的特点及技术应用【摘要】随着近年来我国房地产的迅速发展,房地产测绘行业的重要性也突显得越来越明显。同时,随着科学技术的进步以及各种先进仪器的使用,房地产测绘的技术和特点也在不断变化。本文先通过收集相关资料,以石狮市建德·南洋国际实测为例,通过绘图、计算、比对、修改、最后定稿。来阐述房地产测绘的特点以及在房地产测绘中相关技术的应用探讨。【关键词】房地产测绘;特点;应用;技术目录1.引言 .................................................................................................................................................................11.1 房地产背景 ...........................................................................................................................................11.2 房地产测绘的现状 ...............................................................................................................................11.2.1 工作劳动强度大 ...........................................................................................................................11.2.1 科技含量增强 ...............................................................................................................................11.3 房地产测绘的目的和意义 ...................................................................................................................12.房地产测绘特点 .............................................................................................................................................12.1 采用大比例尺测绘 ...............................................................................................................................12.2 测绘内容的特殊性 ...............................................................................................................................12.3 对测绘人员要求高 ...............................................................................................................................12.4 预算面积与实测面积的差异 ...............................................................................................................23.房地产测绘技术应用 .....................................................................................................................................23.1 全站仪的使用 .......................................................................................................................................23.2 RTK的使用 ............................................................................................................................................23.3 机助制图的使用 ...................................................................................................................................24. 房地产测绘的要素 .........................................................................................................................................34.1 房地产内容 ............................................................................................................................................34.2 面积测算的相关规定 ............................................................................................................................35.应用实例 .........................................................................................................................................................35.1 工程概况 ................................................................................................................................................35.2 测绘内容 ................................................................................................................................................35.3 作业方法及依据 ....................................................................................................................................35.3.1 作业方法 .........................................................................................................................................35.3.2 作业依据 .........................................................................................................................................45.4 作业流程 ................................................................................................................................................45.4.1 石狮市建德·南洋国际 1#楼 外业测量 ......................................................................................45.4.2 在 CAD上画出房产实测平面图 .....................................................................................................46.结论与展望 .....................................................................................................................................................65.1 结论 .......................................................................................................................................................65.2 展望 .......................................................................................................................................................7致谢 .......................................................................................................................................................................7参考文献 ...............................................................................................................................................................811.引言1.1 房地产背景近年来由于中国经济发展得非常迅速,房地产也扮演着越来越重要的角色,它与我国的经济息息相关,成为了我的必不可少的支柱性产业之一。而随着房地产不断开发和房价的持续上涨,在这种情况下,购房和住房也成为人们最为关注的焦点。此外,在购房和转卖房屋的过程中,需要通过测量和核算房产相关数据以此来作为依据,因此,房产测绘变得越来越重要。1.2 房地产的现状1.2.1 工作劳动强度大近年来随着农村城市化的加快和房地产市场的快速发展,以及测绘技术人员的欠缺,使得房地产测绘的任务越来越多且繁重。就拿一名普通的房地产测绘人员来说,不仅要到现场进行测量记录,同时还需要进行内业的绘图整理,进行面积测算以及面积分摊。有时由于工作量较大、时间又紧等等都会给测绘人员造成很大的压力。1.2.2 科技含量增强随着科技的不断发展,越来越多的先进测绘仪器被投入使用,比如测距仪、全站仪、电子经纬仪、数字水准仪、RTK。这些仪器的使用都大大的提高了测量员在外业测量中效率。而且在内业测量中,先进的计算机技术以及专业的成图软件 CAD、CASS 以及一些测量的小插件都被广泛的使用。这不仅提高了房地产内业绘图工作的效率同时也提高了成图质量。1.3 房地产测量的目的和意义房地产测绘的目的意义,第一,是为房地产管理。房地产管理包括开发管理、交易管理产权产籍管理及拆迁管理。更重要的是在房屋买卖过程中为其提供评估、征税、仲裁、鉴定及收费等基础图、数字、资料和相关信息 [1]。第二,是为城市房屋的规划和建设(如电力线路,基础设施,环境保护,通讯线路,地下管线)等提供资料和数据 [2]。2 房地产测绘的特点2.1 采用大比例尺测绘我们都知道比例尺大,所表示的内容就比较详细,所能达到的精度就更高。相反的,比例尺小,所表示的内容就简略,能达到的精度较低。房地产测绘一般是在城镇地区进行的,然而城镇地区一般高层建筑物、管线设施、通讯线路、及基础设施都较多较繁杂,又因为我们需要表示的内容要比较精确,所以房地产测绘一般是采用大比例尺测量。但也不是说比例尺选择越大就越好,如果比例尺选择过大,工作量和投资都会增加,造成不必要的浪费。根据用图选择需要选择合适的比例尺,才是正确的。我国房地产测绘选择的图纸一般为 1: 500 或者是 1: 1000。2.2 测绘内容的特殊性房地产测绘在实际测量中的内容相比地形测绘而言比较繁多且复杂。房地产测绘不但要测量房屋周围的地形地貌,还要包括房屋的位置、面积以及功能等。房屋所处的位置、房屋边界、所有权情况、房屋的面积、房价评估等情况也是房地产测量中的一部分内容,都要对其进行调查和了解。而地形测量任务主要是房屋坐标、层数及周围的地形地貌等因素进行测量。此外,房产测绘不对高程作具体要求,而地形测绘需要详细的表示这些情况。 2.3 对测绘人员的要求较高2房地产测绘是一项严谨且精度要求高的工作。在进行测绘工作时,为了准确的测量房屋的面积及绘制好房屋的图纸,都对测绘员提出了较高的要求。首先,测绘人员必须具有一定的专业知识和实践能力,还需要精通各种常用的测绘手段和测绘方法。此外,房地产测绘人员还要与时俱进,经常了解房地产面积计算的相关细则,还有一些有关的法律法规。因为在进行房地产测绘时,有时会涉及到法律条文,这就需要测绘人员熟悉相关的法律法规,在法律规定的范围内完成测绘工作,并利用法律武器维护自身的权益。2.4 预测算和实测面积的差异在实际测量中,预测算面积与实测面积存在差异是必然的,主要存在以下原因:在房屋设计到竣工的过程中,由于设计的变更或者施工过程中某些因素的不允许导致设计图纸的修改;还有在进行竣工计算时,计算规则的变化,以及测绘工作本身就会存在一定的误差。等等这一些都会导致预测算和实测面积的不同。3.房地产测绘技术应用3.1 全站仪的应用全站仪就是在房地产测绘中用来测量数据的装备、它是集距离测量和角度测量为一体的设备, 并装有微处理器对数据进行测量、观察和记录。全站仪在房地产测绘中主要应用于房地产地形方面的测绘,它与传统的仪器相比,优势主要体现在操作方便、速度更快、精度更高及功能更强大。更重要的是城区的房产测绘一般都是在高楼林立比较隐蔽的的地区,这时候全站仪就非常便捷,因为全站仪测绘它只需要两个测站间相互通视,就可以进行测量工作。在城区大比例尺测绘中我们可以使用全站仪的程序功能进行前方交会、后方交会及三维坐标测量等,可以将控制测量和碎部点同时进行。全站仪与计算机结合,组成了一个内外一体的测绘系统,大大提高了地形测绘的质量与效率。另外全站仪与RTK配合使用,可以使布网的形式更加灵活,观测更为方便,精度更可靠。3.2 RTK 技术的应用在房地产测绘中 RTK技术的应用也是很重要的一部分,它是一种利用卫星和地面接收机通过对指定的地点实现对数据的接收和传输,经解算定位目标点坐标的技术。RTK 技术在目标定位中具有其独到的优点,例如它定位坐标不像全站仪一样需要在通视的条件下进行且在环境相对恶劣的条件下也能实现精确到厘米的测量。之所以会在房地产测绘中运用 RTK是因为其能够有效的提高作业效率,相比全站仪而言,就省略了搬站、摆站等过程。而且随着定位技术的发展 RTK定位精度越来越高,基本在作业所要求的半径范围内,RTK 的平面精度都可以达到厘米级的定位要求,更重要的是使用简便,数据处理能力强。但是这些都必须满足于测区环境空旷,空中环境良好,卫星信号良好的情况下才能进行测量,所以在房地产测绘中如果要单单使用 RTK进行测绘还是有很多不方便。3.3 在房地产测绘中对机助制图的使用近几年来,对房地产图利用计算辅助制作的方式获得了一定程度上的发展,在一些制图系统中,AUTOCAD及南方 CASS软件是经常被使用的一种方式,它能够用来整饰和修改所测的房地产地图。它与传统手工绘图相比优势主要表现为,精度高,操作简便,节省了大量的制图时间。传统的手工绘图在房地产制图中,对于一些结构,外观很复杂的建筑物,做法不仅有难度,而且工作量大、效率低。在房屋分层分户平面图中需要的分户线、外墙中线、房屋附属设施外围线都可以从电子平面图中直接或间接地获取。墙体中线可用 CAD 命令中的偏移、修剪等命令做出。这些在都是传统手工制图无法企及的。在房地产分摊分户等面积计算中,都可以在 CAD中导入房产插件直接计算出的,十分简便。在完成绘图工作后,往往需要将图纸进行传输,计算机制图就可以利用便利的互联网进行传送,减少了很多不必要的麻烦。34.房地产测绘的要素4.1 房地产测绘的内容房地产测绘其包含的内容较为繁多具体有:房产调查、房产要素测量、房产平面控制测量、变更测量、房产面积测算、房产图绘制、和成果资料的检查与验收等。根据房地产测绘技术要求,利用相关的测绘技术、仪器,将房地产和房屋的质量、位置、数量以及各种地物测定出来,最后将测绘成果以精确的数据、专用的文字,及特有的图表等形式表示出来。房地产测绘分为房地产项目测绘和房地产基础测绘。房地产项目测绘包括房产分丘平面图、房产分层分户平面图及相关的图、表、册、簿、数据等内容。主要针对房地产经营管理、开发管理、房地产产权管理。房地产基础测绘是指在一个城市或一个区域,大范围整体建立房地产平面控制网,测绘房地产的基础图纸。本文主要针对房产竣工验收后,房屋实际面积的测算及房产图绘制、成果资料的整理,来阐述房产的相关内容。 4.2 面积测算的相关规定 [3]规范中对具体的面积对象的要求见下表 4-2所示:表 4-2面积计算对象 面积计算方法2.20m以上(含 2.20m )的楼梯间、水箱间、电梯机房、设备用房及斜面结构屋顶高度 全算外围水平投影面积永久性的室外楼梯、与房屋相连属永久性的且有非独立柱或围护结构的门廊、门斗 全算外围水平投影面积墙体是以玻璃幕墙、金属幕墙以及其他材料幕墙等作为房屋外墙的 全算外围水平投影面积与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊 半算外围水平投影面积未封闭且上盖面积等于阳台、挑廊面积 半算外围水平投影面积房屋的天面、挑台、公共晒台、露台 不算面积5.应用工程实例 5.1 工程概况本工程位于石狮市金盛路南侧,由福建建诚置业有限公司委托进行测算实际面积,该幢一二层为商场,层高为 5m,户型相同,其于为住宅,层高为 3m,共 31层,户型相同。结构钢筋混凝土结构。5.2 测绘的内容本工程主要是在建德·南洋国际商品房竣工后,对其实际面积进行测量,与该商品房与的预算图进行比对,找出预算图和实测图的差异,并在规定的精度范围内,计算出实测面积。为商品房办证提供依据。5.3 作业方法及依据5.3.1 作业方法(1)使用仪器:徕卡手持测距仪型号Disto-D5,均具有测绘质检机构颁发的仪器检验证书。(2)成图软件:广州南方公司的CASS7.1软件及CAD2006。(3)测量方法:依据甲方提供的经规划局审批的总平面布置图、建筑分层图,采用徕卡手持测距仪4对内部布局进行实测。5.3.2 作业依据(1) 《城市测量规范》 (CJJ8-99)(2) 《全球定位系统城市测量技术规程》 (CJJ 73)(3) 《房产测量规范》GB/T17986(4)石狮市规划建设局相关文件5.4 作业流程5.4.1 石狮市建德·南洋国际1#楼 外业测量首先依据建德·南洋国际1#楼的纸质蓝图,通过外业测量,利用测距仪对房产进行测量,主要按照蓝图平面图在现场对房屋进行测量比对,看是否与预算图有不一样的地方,认真记录测量数据。因为该楼层除了一二层,楼上的户型都一致,但是我们测绘是一项严谨的工作,容不得我们半点马虎,所以我们还是必须对每层的阳台及总的长宽进行抽检,来检核我们所测量数据的准确性。当然还必须一一测出每层的层高。以及屋面的楼梯间进行测量比对。5.4.2 在 CAD 上画出房产实测平面图 (1)首先认真研究设计纸质蓝图平面图、立面图、剖面图、总平图等,如果遇到不清楚的地方,要通过咨询设计人员来确定。(2)图层。首先在电脑上安装 AutoCAD 软件,然后建德·南洋国际楼盘开发商提供的设计电子蓝图,接着新建一个图层并命名用来做实测图,然后对图层的颜色及线型尺寸进行设置,图层设计与原有图层要分开,关掉干扰图层,如图5-1所示。图5-1 图层特性管理器(3)外墙线的圈定。在新建的预算图层上,选择多线段PL,捕捉的图形轮廓点,外型围绕外框画一圈,最后按C闭合,或者右击选择闭合C;在选择轮廓点时,在对象捕捉中不应全选,而是有选择的勾选,这样我们需要点才能浮出来;阳台单独列出来,所以不能画进去,空调板以及建筑造型不属于建筑面积,没有墙体的地方以窗户为准,电子图上说明不清楚的,查看纸质的设计蓝图。选定多线段,右击原则“特性” ,可以看到面积。(4)外半墙线的圈定。外半墙线指的是外墙体的中线,即墙厚为200mm,则选择命令偏移Offset(O)100mm的位置就是外半墙的位置,一般情况墙的厚度是不一样的,所以要分别偏移,然后用多段线连起来;也可以用外墙线偏移大多数墙厚的一半,然后在调节墙厚不一样的的地方,只要在节点地方就可以选定多线段,右击原则“特性” ,如图5-2所示。5(5)套内面积的圈定。可以选择新建一个图层,或者在实测这个图层上继续进行,接着圈套房的权属界线,然后用多段圈出墙体中线。选定多线段,右击原则“特性” ,可以看到面积,如图5-3所示。图5-2 特性 图5-3 面积显示(7)阳台层的圈定。沿着阳台的外轮廓用PL画一圈按C闭合,一切墙体为准,装饰的一律不算面积,这时候还要注意阳台是全算,还是半算要依据规范来。选定多线段,右击原则“特性” ,可以看到面积。(8)标注,完成房产实测平面图。把各种面积相对复制出来,然后加载房产命令,命令bc,选择合适比例尺,然后选择对象,整体标准,再局部调整。接下来把各种面积编码,面积按代码罗列在图下方,如下图图5-4,图5-5所示。图5-4 尺寸标注6图5-5 面积罗列(9)房产实测图。完成上述步骤之后添加尺寸和面积罗列,如下图5-6所示,就是该层的房产实测平面图。图5-6 实测房产平面图6.结论与展望6.1结论近年来,随着城镇化发展,商品房已经成为了住房的主力军,受资金链限制,房产预算成为开发商品房的一项必不可少的环节,同时在基建中很多施工方也需要找银行贷款来继续房屋的建设,而贷款的筹码就是基建中的房子,这时候银行就需要施工方提供房屋在建依据,这就需要测绘人员进行现场测量出图为依据,银行才能预估贷款金额,给予贷款。在房子竣工完成后又需要测量人员进行竣工测量确定实际面积,为房屋办证提供依据。总之随着经济的发展,房屋的建设越来越多,房地产测绘也越来越重要,需要我们测绘人员不断的学习新技术,以认真严谨的态度来完成测量任务。
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