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房产测绘主要误差来源分析与探讨.doc

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房产 测绘 主要 误差 来源 分析 探讨
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龙岩学院资源工程学院毕业论文题 目:房产测绘主要误差来源分析与探讨资源工程学院房产测绘主要误差来源分析与探讨【摘要】随着近年我国房地产事业的发展,房产测绘的地位也随着人们的重视而提高,相应地对它的测绘精度提出了进一步的要求。本文主要通过对当今房产竣工验收测量步骤的分析与探讨,并结合一些相关实例,系统的分析房产测绘中存在着一些主要的误差来源,并针对各个误差提出改进方案,以便达到了更好的测绘精度要求,满足房产测绘要求的精确原则。【关键字】房产测绘;主要误差;竣工验收目录1. 前言 ..............................................................................................................................................12. 房产测绘 ......................................................................................................................................12.1 房产测绘的内容与目的 ..................................................12.2 房产测绘的特点 ........................................................12.3 房产测绘中房产面积预算和房产竣工验收测绘的作用与联系 ..................22.4房产测绘的发展现状 ....................................................33. 房产面积测算 ..............................................................................................................................33.1房产面积的内容 ........................................................33.2房产面积测算的有关规定 ................................................33.2.1标准层主体部分 ......................................................33.2.2成套房屋附属的阳台部分 ..............................................33.2.3房屋建筑外墙部分 ....................................................33.2.4房屋建筑挑空部分 ....................................................33.2.5房屋建筑附属部分 ....................................................33.3房产面积测算的方法 ....................................................34. 房产测绘的主要误差来源 ..........................................................................................................44.1 外业数据采集时的误差 ..................................................44.2 绘制建筑不规则边的误差 ................................................44.3 绘制房屋建筑权属线时的误差 ............................................64.4 政策文原因引起的误差 ..................................................65. 注意事项 ......................................................................................................................................86. 结束语 ..........................................................................................................................................9致谢语 ..............................................................................................................................................10参考文献 ..........................................................................................................................................1111.前言房产测绘是测绘学科的一个分支,主要测量房屋及房屋用地等相关信息。随着今年我国城市化的发展,房屋建设的与日俱增,房产测绘的重要性也逐渐地彰显出来。无论是申请产权初始登记的房屋、自然情况发生变化的房屋与房屋所有人或拥有其他利益关系人要求测绘的房屋,所需进行的测绘工作都属于房产测绘,其对应的测绘成果为相关部门提供重要的参考依据。随着全站仪、RTK、激光测距仪等测量仪器、房测之友等绘图工具与基于 GIS 房屋信息管理系统的广泛运用在房产测绘行业当中,房产测绘越来越趋向于科技化、网络化和市场化。因此,房产测绘的精度要求也随着其地位的变革达到了新的高度,其测绘质量作为土建功能质量评判的重要标准,应该严格按照房产测量规范、建筑面积计算规则等相关部门出台的规范要求进行测量作业,将所要求测定的房屋及其用地信息精确表示出来。2.房产测绘2.1 房产测绘的内容与目的房产测绘,就是运用测绘技术、测绘仪器、测绘手段来测定房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况的一种专业测绘 [1]。房产测绘,作为一项独立的专业测绘工作,其专业的测绘单位在完成受房屋权利人、相关当事人或政府相关部门委托从事房产测绘活动 [2],应出具的测绘成果有:能表达房地产面积的报表、能反映房地产总体状况的平面图、能表示房地产变更的变更图以及委托人所需的报表、图件、房屋数据资料等测绘成果资料。房产测绘其目的主要有:第一是为房地产管理包括产权产籍管理、开发管理、交易管理和拆迁管理服务,以及为评估、征税、收费、仲裁、鉴定等活动提供基础图、表、数字、资料和相关的信息 [3]。第二是为城市规划,城市建设(如基础设施地下管网通讯线路环境保护)等提供基础数据和资料 [4]。第三是为基于 GIS 房屋信息管理系统的建模提供依据。2.2 房产测绘的特点(1)制图尺寸大多为偶数随着房产测绘的科技化,大多成果的完成步骤都是在计算机上完成的,由激光测距仪通过外业采集数据进行电脑绘制。除了一些斜边,特殊边及规定要求以外,大部分尺寸都绘制成偶数边长,墙厚绘制成偶数墙厚,不仅方便计算建筑面积尤其公摊面积,也可以很好预防以后的业主发生纠纷问题。(2)图形比例尺大一般来说,除了放映房屋在某区域的位置结构的总平面图以外,房产测绘成果的分户图大多为 1:200、1:300 比例尺大图形,能详细的表达图中的完整情况,包括排烟井、水电管道、大小檐口及外半墙钢挂等。其它房屋权属线、数据注记、单元代码的相关注记也有清晰明确表示出来。(3)精度要求高根据《房产测量规定》(GB/T17986.1-2000)规定,房产测绘的尺寸边精度应当精确到 0.01m,面积精度应当精确到 0.01㎡。房产测绘的精度相当程度是依靠其所使用的测量仪器、测量方法等决定 [5]。因此在测绘总平图来反映房地产的权属状况、数量位置等信息的时候必须按照实测实绘的原则,不可直接套用原城市规划地籍图,并且它的界址点精度2要求也高于一般地籍图。 房产界址点的精度分三级,各级界址点相对于邻近控制点的点位误差和间距超过 50m的相邻界址点的间距误差不超过表 2-1的规定;间距未超过 50m的界址点间的间距误差限差不应超过公式 2-1计算结果 [6]。 表 2-1 房产界址点的精度要求△D=±(m j+0.02 mj D) (2-1)式中:m j——相应等级界址点的点位中误差;m;D——相邻界址点间的距离,m; △D ——界址点坐标计算的边长与实量边长较差的限差,m [6]。2.3 房产测绘中房产面积预算和房产竣工验收测绘的作用与联系房产面积预算,是在设计院设计的工程图纸上根据相应的测量规范与细则,对其进行权属划分、面积计算与分摊的作业。它是建筑物建设之前的作业,主要作用于申报建设工程规划许可证等工程建设主管单位审批文件,也是房产竣工测绘验收报告成果的主要参考对照。理论上,房产竣工测绘验收面积应该与房产预算面积高度一致、统一,见图 2-1、图 2-2。房产竣工测绘是发生在建筑工程竣工或接近竣工的时候的测量工作,它反映了工程实际完成情况,包括建筑面积与计容面积是否超限、占地面积是否超规划审批用地红线面积、实际工程与规划图纸是否发生变更情况等。也就说,房产竣工测绘是对房产预算的检验测绘,二次测绘。它不仅可以有效保障开发商的利益,同时保护了消费者权益。界址点相对于邻近控制点的点位误差和相邻界址点间的间距误差界址点等级限差 中误差一 ±0.04 ±0.02二 ±0.10 ±0.05三 ±0.20 ±0.103图 2-1 恒禾七尚住宅预算图局部 图 2-2 恒禾七尚住宅竣工验收图局部2.4 房产测绘的发展现状自房产测绘从原先隶属工程测量的分支中逐步独立出来,渐渐发展成一门成熟完善的学科之后,无论它的硬件、软件以及测量规范都得到了较大的发展。硬件上得到手持式激光测距仪,全站仪与计算机的连接,全球定位系统(GPRS),实时定位系统(RTK)的相继投入使用 ,软件上有着房测之友、天正等成图软件以及基于GIS的数据库档案等的新运用使得房产测绘逐步实现了测绘仪器的数据化、成图作业的智能化。规范上根据国家房产测绘标准《房产测量规定》(GB/T17986.1-2000)的推行、《城市房地产管理法》的实施,使得房产测绘有了统一标准进行测量工作。这些都为房地产的进一步发展制造了条件。随着我国城市化进程加快,房屋建设的增多,房产测绘更是拥有着广泛的前景。以厦门为例,不少测量单位都出现在季度开始不长便完成了所有额度的情况,而所进行的测量对象,大部分是运用房产面积预算和房产竣工验收测量的未建或新建工程。3.房产面积测算3.1 房产面积的内容面积测算系指水平面积测算。分为房屋面积和用地面积测算两类,其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、房屋建筑占地面积、房屋分户面积、房屋共有建筑面积等测算 [7]。房屋建筑面积:房屋建筑每层总面积之和,即房屋建筑面积。房屋建筑占地面积:一般来说指的的是房屋建筑地表面第一层面积,如果有其他附属建筑服务于本栋房屋建筑,应当同时计入。房屋分户面积:指房屋建筑指定一个户型的成套面积与所需分摊的公用面积之和。房屋共有建筑面积:指产权拥有人共同使用或共同占有的建筑面积 [8]。3.2 房产面积测算的一般规定根据《房产测量规定》(GB/T17986.1-2000),房产面积的测算方式根据其被测对象不同大致可以分为计算全部建筑面积、计算一半建筑面积以及不计算面积三类。判定房屋建筑的计算方式是依据其具体结构、高度、功能作用以及封闭情况等。下面主要介绍一些日常主要的房屋建筑及其计算方式。3.2.1 标准层主体部分结构坚固且有上盖与围护物的房屋建筑,层高大于 2.2m以上的,计算全部面积。包括房屋建筑内部中的卧室、卫生间、楼梯、风井、烟井等设施。除了房屋建筑内的凸窗部分层高小于 2.2m不计入建筑面积,大于 2.2m部分与房屋建筑一同计入全部建筑面积。3.2.2 成套房屋附属阳台部分层高大于 2.2m,有上盖半封闭的计算一半建筑面积;层高大于 2.2m,有上盖且全封闭的计算全部建筑面积。建筑楼顶或突出部分,阳台部位无上盖无特定封闭物计为露台,不计入建筑面积。其他特征类似阳台部分,如入户花园、外围花池等。3.2.3 房屋建筑外墙部分房屋外墙计入房屋建筑面积,房屋建筑外墙一部分计入对应房屋权属面积,一部分作为房屋建筑公共分摊面积分摊给所有住户。其中外墙若是作为玻璃幕墙部分因按照各地相关规定的区别计算建筑面积。3.2.4 房屋建筑挑空部分房屋建筑标准层部分除烟井、水电井、风井、电梯等公共管道部分计算全部建筑面积,4其余标准层内部挑空部分不计面积。例如现在复式建筑楼中楼,层高 7m,一半为 2层部分,一半为挑空 1层部分,应当区分计算建筑面积。3.2.5 房屋建筑附属部分例如房屋建筑地面一层的门廊、过道等有遮盖物不封闭的区域,层高高于 2.2m时,计算一半建筑面积。其他功能用房,如风井,烟井等设备层高小于 2.2m的应在平面图上有所表示,但不计入建筑面积。3.3 房产面积测算的方法目前有多种房产面积测算方法,根据国家房产测绘标准《房产测量规范》(GB/T17986.1-2000),主要有解析测量法、图解测量法和实地法三种。房产面积的测算方式,主要采取解析测量法,房屋面积一般采用几何图形法量算,用地面积大多采用界址点坐标法测算,也可以用图解法测算 [9]。随着房产测绘的科技化、数字化,尤其全站仪与计算机的一体化模式,房产测绘已然从纸上计算的方式解放了出来,让房产测绘的测量效率大大提高。现今房产面积的测算往往只需外业采集房屋坐标数据、尺寸数据,在计算机成图软件绘制成图,便可在计算机的基础上计算出房屋结构的各个面积以及所需进行的分摊计算等。4.房产测绘的主要误差来源房产测绘是一门需要技巧的专业性测量工作,一份完整的房产测绘报告往往涉及各方面问题,其测绘结果直接影响着房屋建筑的面积大小。本着为测绘作业负责与维护委托个人或单位的利益,房产测绘单位应当将测绘房屋建筑的误差因素减缩至最小化。但由于现今测绘条件的局限性,房产测绘的过程中会产生多种误差,主要有外业数据采集时产生的误差,内业绘图过程中产生的误差以及一些政策文件产生的误差。本章从房产测绘的各个过程出发,结合一些测绘项目中的主要误差问题,进行误差来源分析与改进,希望可以帮助房产测绘中一些误差因素的减缩。4.1 外业数据采集时的误差使用激光测距仪测量水平距离时,测距仪红点位置应选取与测距仪位置相同高度的参考点,以保证测距仪所测量的距离为墙体的直线距离。同理,使用钢卷尺测量水平距离时,尺子两端应选取被测物的相同高度为参考点,以保持尺子处于水平位置 [10]。数据采集应遵循两个原则,“循环”原则:在一个房屋内量边时量出一个整循环,不仅不易遗漏各边数据的同时方便记录员记录;“整体到局部”原则:条件允许的情况下,应将房屋建筑的各个总长总宽量测出,总长总宽数据不仅误差小还可验证局部长宽的准确性。当使用全站仪实测房角点、柱体中心点等棱镜不能直接设置的观测点坐标时,可采用偏心测量。目前全站仪基本都具备以下几种常用偏心测量功能:角度偏心测量、圆柱偏心测量、单距偏心测量及双距偏心测量等,其中,最常用的是角度偏心测量 [10]。4.2 绘制建筑不规则边的误差随着我国社会经济发展,各类房屋建筑由于功能完善需要以及建设方的要求,房屋建筑的外观造型许多都不再是正正方方的规则性,建筑立面有趋向于圆形、椭圆形、局部椭圆形、锥形等等形状。这类形状不仅外业数据采集时误差较大,由于施工技术局限,它也并非理论上的完美形状。所以,有必要对绘制此类建筑进行误差分析。下面,以新月湾某项目商场进行研究分析。5图 4-1中,红线为贴近现场房屋建筑的绘制圆弧墙线,黑线为 CAD 中多段线绘制的三点理想弧线,可见,它们是不重合的。如果按照理想圆弧计算商场总面积,它的面积是1126.317㎡。房屋建筑的建造是建立在建筑设计图的基础上,最理想的状态是与建筑设计图建造的完全一致。但是由于施工现场条件、技术水平导致的施工误差,测量仪器与测量员的数据采集误差,墙体表面不平坦等因素产生的误差,房屋建筑的圆弧并非理想圆弧。所以,有些测量员绘制平面图时套用建筑的原面积预算图,是不合理的。图 4-1 新月湾某项目商场平面图对于这类建筑的绘制,数据采集应当充分利用它的规则部分数据进行分段处理。图 4-1中,x、y 点是商场内部弧线的起止点,它们都可以利用规则的直线距离量测出具体位置,这就说明可以这段弧线位置已经大致确定,只要在它的弧线中间采集几个点位数据,根据它的具体情况将它的一整段弧线分成几段弧线绘制。6图 4-2 新月湾某项目商场平面图如图 4-2所示,根据该商场的现场施工情况将其细分为五个局部弧线段,分别为弧线xAB、弧线 ABC、弧线 BCD、弧线 CDE、弧线 DEy。其中点 x、y 可以直接用墙体进行准确推断位置外,点 A、B、C 、D 、E 均是依靠商场内规则性正形柱确定。除此之外,五条弧线两两确定,互相验证的同时,可以根据该墙体的施工墙厚是一致的,利用全站仪在外墙打点来调整该段弧线段墙体达到更好的精度效果。绘制完成后,利用分段弧绘制的商场总面积为:1126.752㎡,精度提高了 0.435㎡。4.3 绘制房屋建筑权属线时的误差权属线是房产测绘中房屋建筑的面积线,它的正确性影响着每一层的房屋分户面积、房屋产权面积、公共分摊面积和公共使用面积等。测绘人员常常在绘制完图形增加权属线计算房屋建筑面积时造成错误,影响整个房屋建筑面积结果。在图 4-3中,该房屋权属线在薄墙与后墙的交接出转折,这样就表明测量单位将中间墙体与薄墙交汇处当作薄墙计算,这是不合理的。事实上,两堵墙交汇处墙厚已经超过了薄墙墙厚,不应当将其全部当作薄墙计算。7图 4-3 错误权属线绘制图 图 4-4 正确权属线绘制图商品房住宅面积问题纠纷时有发生,测绘人员应该注重预防处理这类事件。对于这类情况,应该秉着公平合理原则,进行合理绘制房屋建筑权属线。应当在权属线绘制时交汇的墙体部位进行合理转折,即两墙体交汇处一半长度按薄墙墙厚绘制权属线,另一部分按照厚墙墙厚绘制权属线,如图 4-4。4.4 政策文件原因引发的误差上文有提及,国家测绘局在 1991年 5月为完善房产测绘需求,就发布了《房产测量规范》(CH5001-1991)。之后在其基础上,结合了近期科技的发展和生产的需求并参照国内外有关标准和规定制定的新的内容规范《房产测量规范》(GB/T17986.1-2000) [11]。除此之外,各地相关部门结合了当地实际情况出置了适合当地房产测绘需要的政策文件,来加强房产测绘的规范性、合理性和公平性。以下讨论个别政策文件会造成一些实测面积与预算图面积、现场房屋建筑面积的差异。随着社会经济发展,房屋建筑不仅仅要满足结构牢固、功能齐全等条件,还要满足美观特性,因此现今许多建筑都采用了玻璃幕墙结构。玻璃幕墙作为一种美观且新颖的建筑墙体装饰手段,是现代主义高层建筑时代的显著特征,在当今建筑施工上得到了广泛的应用 [12]。但是,玻璃幕墙的墙体结构与建筑上的实体墙等剪力墙有差别,结构上它是通过后置埋件来固定本身,对于建筑的作用大部分属于美观效果。
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