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房产面积测量若干问题探讨.doc

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房产 面积 测量 若干问题 探讨
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龙岩学院资源工程学院毕业论文题 目:房产面积测量若干问题探讨资源工程学院房产面积测量若干问题探讨【摘要】近二十年来,我国的房地产业有了飞跃发展,已成为国家市场经济中的重要支柱性产业,房地产作为一个不动资产和巨大价值的特殊商品进入市场,受到社会和人民的密切关注,从而对房地产测绘的精度提出了更高的要求。为了更好的规范各种房屋的建筑面积测算,适应市场的需要,各地按照自己的实际情况推出了房屋面积测绘细则,为房屋测算市场提供更好技术和规范,减少房屋面积测量和计算中对房屋建筑的面积裁定,尤其是对分摊面积的公共部分时的自由裁定权,会有效减少因房屋面积而引起的纠纷,保护开发方与权利人的权益。本文将立足房产测量的现有规定,根据房屋项目面积现状外业测量和内业整理中遇到的实际问题,在调研查阅众多行业资料和请教行业前辈后,做房产测量中常遇到的若干问题做一些简单的讨论,并给出自己的调研结果。【关键词】房产测量; 房产面积测量; 测量技巧目 录1.绪论 ....................................................................................................................................................................11.1 选题背景和依据 ..................................................................11.1.1 选题背景 ......................................................................11.1.2 依据 ..........................................................................11.2 国内房产面积测算现状 ............................................................11.2.1 房产面积测量规范沿革 ..........................................................11.2.2 房产面积测量发展 ..............................................................11.3 研究目的 ........................................................................22.房产测量 ............................................................................................................................................................22.1 房产测量的目的和任务 ...........................................................22.2 房产测量的作用 ..................................................................23.房产面积测算 ....................................................................................................................................................23.1 房产面积测算的意义和内容 ........................................................23.1.1 房产面积测算的意义 ............................................................23.1.2 房产面积测算的内容 ............................................................23.2 房产面积测算的一般规定和方法 ....................................................33.2.1 房产面积测算的一般规定 ........................................................33.2.2 房产面积测算的方法 ............................................................34.房屋建筑面积量算中的若干问题探讨 ............................................................................................................44.1 前期资料及图纸的收集与整理中遇到的问题 ..........................................44.2 实测中遇到不规则房屋面积测量的处理方法 ..........................................54.3 利用预算对实测面积进行初步检验 ..................................................54.5 关于外墙面粉刷层厚度的判断 ......................................................64.6 房屋边长数据采集中遇到的问题 ....................................................74.7 私房测量应注意的问题 ............................................................85.结论与展望 ........................................................................................................................................................8致 谢 ......................................................................................................................................................................9参考文献 ..............................................................................................................................................................1011.绪论1.1 选题背景和依据1.1.1 选题背景房产测绘是一项政策性很强的法定测绘工作.其成果质量关系到房屋权利人的切身利益 [1]。房产测绘在我国起步比较晚,自颁发GB/T17986《房产测量规范》之后,由于《规范》部分条款还不是很完善,个别的条文解释不明,再加上目前房屋建筑设计样式层出不穷,各地根据实际情况有针对性的制定了房产面积计算细则,但测量人员在实际操作中还是会出现各种问题,往往难以掌握。目前,房屋面积测算中存在的难题较多,有些问题已经成为消费者的投诉热点 [2]。本文将立足房产测量的现有规定对房产测量的现状和实际操作中遇到的问题做一简单的分析讨论。1.1.2 依据理论:GB/T17986《房产测量规范》为核心的众多房产面积测算规范及文件。项目:宝远集团大厦、中骏四季阳光、金鹏花园、厦门汇金国际中心、新景翡翠苑(2010P08) 、集美乐安花园、火炬(翔安)产业区生活配套区。1.2 国内房产面积测算现状1.2.1 房产面积测量规范沿革1) 《建筑面积计算规则》建设部 1995 年 12 月 15 日发建标(1995)736 号《全国统一建筑工程基础定额》 (土建工程)和《全国统一建筑工程预算工程量计算规则》 。此规则仅涉及面积计算,条文共 28 条(无共有面积认定及分摊规定) 。2) 《房产测量规范》 (CH5001-91):建设部房地产业司发起,国家测绘局 1991 年 5 月 1 日发布,1991 年 7 月 1 日实施。其中涉及房屋面积计算条文共 18 条。(条款没有对共有部分面积的具体定义,却提出了房屋共有部分面积分摊的准则与一般公式) 。3) 《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》 (试行)建房(1995)517 号:建设部 1995 年 9 月 8 日发布, 1995 年 12 月 1 日起施行。该条文未涉及房屋面积的计算内容,对共有面积作出概括性说明及规定共有面积的分摊规则。4) 《商品房销售面积测量与计算》 (JJF1058-1998):国家质量技术监督局 1998 年 12 月 22 日发布,1998 年 12 月 22 日施行。 本规范建设部未行文贯彻,后于 1999 年被废止施行。5) 《房产测量规范》 (GB/T17986-2000)本标准由建设部和国家测绘局共同提出,国家质量技术监督局 2000 年 2 月 22 日批准,2000 年 8月 1 日施行。6) 《房产测绘管理办法》建设部、国家测绘局第 83 号令,2001 年 5 月 1 日起施行。7) “关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知”建住房[2002]74 号建设部 2002 年 3 月 27 日发布,2002 年 5 月 1 日之后实施。1.2.2 房产面积测量发展改革开放以来,随着全面对房地产需求的上升,对房产面积测量提出了更高的要求,2000 年 8 月1 日开始实行的《房产测量规范》 (GB/T17986-2000) ,对规范房地面积测算和房产测量做出了巨大贡献。但由于各地经济发展水平不一,各地方政府相关职能部门对建筑面积的认定、公共面积分摊等细节都做了相关规定,以厦门为例,2011 年厦门市颁布了《厦门市房产面积测算细则(2011 年版) 》 。21.3 研究目的a. 深入学习以《房产测量规范》 (GB/T17986-2000)为核心的现行房产面积测算规范。b. 总结生产活动中遇到的问题和提出相应的解决方案。c. 对房产面积测量从理论和实践上做一个总结。d. 深入了解房产面积测算的现状和前景。e. 提高自己系统分析问题和解决问题的能力。2.房产测量2.1 房产测量的目的和任务测量单位接受权利人或者相关政府部门的委托,进行房产绘的工作。主要工作是为委托人提供相关的图表、数据集与信息。其目的,第一是为房地产管理包括产权户籍管理、开发管理、交易管理和拆迁管理服务,以及为评估、征税、收费、仲裁、鉴定等活动提供基础图、表、数字、资料和相关的信息 [3]。第二是为城市规划,城市建设(如基础设施地下管网通讯线路环境保护)等提供基础数据和资料 [4]。2.2 房产测量的作用是为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费,以及为城镇规划建设提供数据和资料而制定的各项技术标准、规定和要求 [5]。主要有以下 3 个作用:(1)法律方面的作用房产测量为房产的产权产籍管理、房地产开发提供房屋和房屋用地的权属界址、产权面积、权源及产权纠纷等资料,是进行产权登记、产权转移和产权纠纷的依据,确认以后的房地产成果资料具有法律效力 [6]。在国际上,这种不动产的地籍测量都认定为是一种政府行为的官方测量,或者说是为产权主提供官方证明。(2)财政经济方面的作用房产测绘成果有房产数量、房产现状、房产质量等材料,是为了房产价值评估、房产税费收缴、房产交易行为等提供与财政经济有关数据和资料的成果。(3)社会服务方面的作用国家标准 GB/T 17986-2000《房产测量规范》的服务对象,重点是满足产权和产籍管理,以及房地产其他管理方面的需要。但是,随着社会主义市场经济的形成和发展,房地产测绘也会进入市场,房地产测绘的服务将面向全社会,它不仅为房地产业服务,也可为城镇规划、建设、市政工程、公共事业、环保、绿化、治安、消防、文教卫生、水利、交通、财政税收、金融、保险、工商管理、旅游、街道照明、上、下水工程、通讯、燃气供应等城镇公共事业提供基础资料和有关信息服务 [6]。3.房产面积测算3.1 房产面积测算的意义和内容3.1.1 房产面积测算的意义测量房屋面积和房屋用地面积,为房屋产权测量过程中的重要部分。房屋测量为产权管理与产籍管理、权证的核发、房产开发、权属单位等提供必须资料;也是税费收缴、城镇建设的参考数据。房产面积测算也是一项技术要求较强和精度要求较高的工作,关系到房产权属单位、建设单位和个人的相关利益。所以,房产面积测算是整个房产测绘中的很重要的组成部分。3.1.2 房产面积测算的内容房产面积测算的内容包括:房屋的面积和用地面积的测算。测算房屋面积包括:房屋的建筑面积、房屋的产权面积、房屋的使用面积和共有建筑的面积的测算;用地的面积测算包括:房屋的占地面积、3丘面积、各项地类面积的测算及共用土地面积的测算和分摊 [7]。房 屋 建 筑 面 积 ( 房 屋 各 层 建 筑 面 积 的 总 和 )房 屋 面 积 房 屋 使 用 面 积 ( 房 屋 户 内 全 部 可 供 使 用 的 净 空 面 积 )共 有 使 用 面 积 ( 有 多 个 产 权 主 共 同 占 有 或丘 面 积各 项 地 类 面 积共 用 土 地 面 积 和 分 摊 面 积 共 同 使 用 的 建 筑 面 积 )房 地 产 面 积 房 屋 占 地 面 积用 地 面 积2000 年,实行的《房产测量规范》 ,对房屋的面积测量和计算作出基础规范认定,确保全国范围内房产面积测量和计算的统一。3.2 房产面积测算的一般规定和方法3.2.1 房产面积测算的一般规定(1)有上盖与围护物,结构坚固的、可长期保存建筑物,层高 2.20 米及以上,是生产或者生活的必要场地。(2)房产面积的测算,全指水平方向投影面积的测算。(3)各类面积的测算,必须独立测算两次,其较差应在规定的限差以内,取中数作为最后结果 [8]。(4)边长单位是米,精确到 0.01 米;面积单位为平方米,精确到 0.01 平方米。(5)量距时应使用经鉴定合格卷尺或其他符合要求的仪器或工具。3.2.2 房产面积测算的方法面积的测量和计算有许多方法,依据测量和计算资料的情况,有解析测量法、图解测量法和实地法三种。房产面积的测算,主要采用解析法,房屋面积一般采用几何图形法量算,用地面积大多采用界址点坐标法测算,也可以用图解法测算 [9]。(1)解析法现场测量数据用相应公式计算得出图形面积值。主要有用图形法计算面积与界址点的坐标值计算面积。A、几何图形法量算面积房屋和用地都是由几何的图形构成,大部分可以直接测量几何图形的相关边长,计算出它们的面积;但也有部分房屋和房屋的地形相对复杂,对复杂的房屋面积,一种是测量他的界址点的坐标,再根据坐标计算他的面积;还有是将整个几何图形的面积分解成为几个相对不复杂几何图形,分别测量相应图形的边长数值和角度数值,再分别计算出这些几何图形的面积。B、界址点坐标测算面积根据《房产测量规范》规定,界址点坐标测算面积采用下列公式:1(Y)2niiiSX(3-1)或 1()nii(3-2)式中:S 是界址点包含范围的面积,m 2;n 为多边形的边数或折点数;i 为界址点的序号,当 i+1﹥n 时,i+1=1;4当 i-1﹤n 时,i-1=n;Xi,Yi 为界址点的坐标,m。(2)图解法依据现有的房地产图纸,用测量仪器测量和计算出这个图形面积。具体形式有模片法、求积法、光电面积量算仪法、称重法等。(3)实地量距法实地量距法是在实地用仪器、测距仪或卷尺量取有关图形的边长而计算出这个图形的面积,对于规则图形(如矩形、方形等),量其边长就可计算面积;对于不规则图形,可分解成几个简单的几何图形,再算面积 [10]。4.房屋建筑面积量算中的若干问题探讨房屋的建筑面积量预算和实测,既是一项政策性的工作,也是一项有较强的专业性的技术性工作。根据有关的规范和政策,也需要掌握相关的技巧。 在实际测量过程中,测量员会遇到各种各样的实际问题,本文将结合实际测量经验,浅谈工作中遇到的一些问题和解决方法。4.1 前期资料及图纸的收集与整理中遇到的问题进场前,必须要求甲方提供测量工作所必须的图纸和文件,方便以后工作的开展,若资料残缺,将会为之后的工作带来很大的麻烦。如在宝远大厦的项目中,甲方提供的图纸有一套是没有规划部门盖章的,发现时不得不推迟安排好的工作计划。(6) 量算房产的建筑面积,要注重早期相关资料的收集工作,特别是经规划行政主管部门批准的施工蓝图。应收集的资料为:土地出让合同、规划设计条件、方案批复、建设工程规划许可证、建筑总平面图和分层平面图、相关部门提供的门牌号和人防的相关批准文件、商品房预售许可证、房屋公共部位的应用说明和相关资料。进场测量前,还必须提供符合测量条件的相关证明材料。 如表 4-1 竣工现场具备测量必要条件确认意见单表 4-1 竣工现场具备测量必要条件确认意见单委托单位委托项目5托单位确认本项目现场已经具备以下测量必要条件:(7)主体工程完工,房屋内部布局施工完毕,室内地坪找平,外装修全部完成,外脚手架拆除完毕;2、规划车位划定;3、配套设施建设及小区道路建设已完成;4、用地红线内应拆除的建筑物以及临时设施已拆除;5、规划设计变更已经规划许可;6、现场可能遇到影响正常测量的特殊情况,委托单位应予配合解决。委托单位经办人(签名) 监理单位(签章)年 月 日 年 月 日6(2)在对房屋进行预测时(包括预测变更) ,应特别注意开发单位提供的建筑施工图是否经规划行政主管部门批准,图纸以有盖有相关职能部门的印章的为准。若未经批准,应在预测成果上作特别声明:该预测成果依据的建筑施工图未见规划批准文件。即使建筑施工图已由规划批准,也应在预测成果上作特别说明:该预测成果依据的建筑施工图详见**号规划批准文件、**号图纸、共*张。所有图纸需双方盖章确认,做好交接记录并存档。预测时遇到不符合设计规范的问题,应该由开发单位作出解释,并对此作详细的记录。(3)现场测量前测绘员应仔细阅读相关房屋的规划许可证,对规划指标面积要严格控制,规划中规定的建筑形式和层高也要严格控制。4.2 实测中遇到不规则房屋面积测量的处理方法 随着审美和房地产市场的发展,屋建筑设计样式层出不穷,在实际测量中经常碰到圆形、弓形、八角形等不规则的房屋如图 4-1 新景 2008 幼儿园圆形部分、图 4-2 佳鑫花园八角局部。现用的设计图通常是计算机绘制的电子图,工作人员在施工前必须拿到施工电子图纸,这样不仅可以缩短内页处理的时间,还提升了结果准确度。在房产测量时,对于圆形、弓形、八角形等不规则的房屋,我们除了可以用交会法和全站仪极坐标法施测外,对于一些特殊的实地难于量测到的部位我们也可以套用规划设计电子数据来作图。图 4-1 新景 2008 幼儿园圆形部分 图 4-2 佳鑫花园八角局部4.3 利用预算对实测面积进行初步检验 预算面积一般对应预售面积,实测面积和预算面积相差较大时,会给房产开发商和业主带来很大的麻烦,实测面积和预算面积的比较可以提前发现工作中的粗差,对成果进行初步的检查。在房产测量时,我们应详细了解预算资料,对照预测报告是自我检查的最好方法。假设房屋和预测的图纸均无变更,计算得出的最后结果和房屋预算数据对比,必定会在一个允许误差范围。除对比设计蓝图外,房产测量最终数据出来后要做一份实测数据与预算数据对照表,逐套比较,对面积差异较大的单元要分析其原因。这个工作不仅可以更好的检查实测数据是否可靠,对预算成果有无出错也可很快检查出来。如表 4-2 实测与预算不一致对照表表 4-2 实测与预算不一致对照表建设单位 厦门市思明区*****项目名称 厦门思明***** 成果编号 032008052010~100房屋坐落 思明区柯厝路***-***号(双)规划许可证编号 (2010)厦规建设第00**号 批准日期 2010年5月17日规划指标(厦规建[2010]***号文) 预测 实测地上 14204.83 14196.82地下 3711.93 3711.93 建筑面积合计 17916.76 17908.75(少8.01平方米)74.4 整体和局部相结合在实测中的应用在实测后内业绘图的过程中,经常会碰到从不同的方向绘制尺寸存在较大差异,墙厚的取舍往往对误差的影响很大。(8) 我们在实地测绘过程中,要提前观察下目标房屋的整体,从每个外立面查看哪些层次的层建外观是一样的,特别要查看阳台的部分,因为普通的住宅除了底层的门厅或门斗、它顶层的复式房屋、电梯机房或水箱之外,外墙面都是相同的,建筑时主要是在房屋分隔或房屋阳台上有特别的设计,从而达到较好好的立面视觉效果。我们可以利用这些来节省外业测量时间,和保证相同的房屋结构有一样的套内面积。 详见图 4-3 四季阳光项目中阳台错落分布图。2) 对房屋每单元的实际测量中,需对整套的轴线总长度、与房屋相临部分的长度、阳台的长度等测量和详细的记录数据。相对重要的是对照房屋规划设计的蓝图,检查相关房屋是否有更改设计现象,对有变动的部分必须详细的测量和记录。 详见图 4-4 鑫鹏花园局部轴线辅助测量3)在外业量测中,要记的测量房屋外墙边的长度和相关墙厚度,因为在外业实测中,不能直接测量到相关墙体的中轴线位置,只有按照净尺寸与半墙厚度的和来计算相应房屋套内的尺寸和其面积。而且,也可以检核预算时房屋外墙的粉刷层预留厚度是否合理并对其作出合理的调整。 图 4-4 四季阳光项目中阳台错落分布图 图 4-5 鑫鹏花园局部轴线辅助测量4.5 关于外墙面粉刷层厚度的判断 △ 现代建筑墙面异常复杂,粉刷层、马赛克、石材、刚挂、玻璃幕等多种多样,给外业测量带来很多麻烦。如图4-5常见的各种外墙面△ 房产测绘工作者在预算其房屋的建筑面积时,通常会首先了解相关房屋的外立面建筑材料,在绘制相关房屋的外面墙时,会考虑预留下合理的建筑粉刷层的厚度。如厚度中面砖一般小于石材,涂料通常会小于面砖等等。如此,才能在外业测量时房屋面积的误差不会因为外墙体的厚度而偏大。△ 我们在具体操作时,往往针对不同的情况作不同的处理,玻璃幕墙的房屋不加厚度;一般涂料或面砖的房屋加2~3厘米的厚度;而一些特殊材料外墙的房屋应视不同的情况加4~5厘米甚至7厘米的厚度 【11】 。当然,在实际测量时则完全以实测数据为准,并注意扣除装饰层(如干挂)的厚度。
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