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房产测量误差来源分析.docx

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房产 测量误差 来源 分析
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龙岩学院毕业论文题 目: 房产测量误差来源分析 二 0 一六年六月三日房产测量误差来源分析资源工程学院 测绘工程专业2012092539 肖永鸿 指导教师:林新红摘要:随着我国城市化的不断发展,促进了城市地区房地产事业的飞速发展,房产测量的重要性也日益提高,随之而来的便是对房产测量中误差精度要求的精益求精。本文主要通过对房产测量中所遇到的,对房产测量产生误差有关的因素的来源作出分析与探究。并结合厦门市城镇居民房房产测量的实例,探究房产测量中误差的来源,以及改进方法,使测绘人员在以后的房产测量中更加的精确与便捷。关键词:房产测量;误差来源;误差来源分析目录1 引言 ......................................................................................................................................11.1 房产测量的背景 ........................................................................................................11.2 房产测量的内容及发展前景 ....................................................................................11.2.1 内容 ..................................................................................................................11.2.2 发展前景 ..........................................................................................................11.3 房产测量的意义和任务 .............................................................................................11.3.1 意义 ..................................................................................................................11.3.2 任务 ..................................................................................................................11.4 研究内容 ....................................................................................................................22 房产测量误差 .......................................................................................................................22.1 房产测量误差的定义和内容 ....................................................................................22.2 房产测量误差的来源 ................................................................................................22.3 房产测量误差来源分类 ............................................................................................23 房产测量误差来源具体分析 ...............................................................................................33.1 仪器原因造成误差 ....................................................................................................33.2 观测者自身原因造成误差 ........................................................................................33.2.1 内容 .................................................................................................................33.2.2 测量仪器使用不规范 .....................................................................................33.2.3 读数错误 .........................................................................................................43.2.4 解决方法 .........................................................................................................43.3 外界环境因素造成误差 ............................................................................................43.3.1 内容 .................................................................................................................43.3.3 墙厚改变造成误差 .........................................................................................53.3.4 边长变形影响误差 .........................................................................................63.3.5 实际变更带来误差 .........................................................................................63.3.6 减少误差的方法 .............................................................................................73.4 计算原因造成误差 ....................................................................................................74 实例分析 ..............................................................................................................................74.1 厦门市研究区概况 ....................................................................................................74.2 实例分析 ....................................................................................................................85 结论 ......................................................................................................................................85.1 结论 ...........................................................................................................................8参考文献 ..................................................................................................................................96 致谢 ....................................................................................................................................1111 引言 1.1 房产测量的背景自改革开放以来,社会主义不断的发展,我国的经济迎来了一个飞速发展的时代,人民的生活富裕了,生活水平也随之上升。经济的发展也加快了城市化进程的步伐,显著特点便是大规模的农村人口进入城镇,大量的人口带来了巨大的住房问题。因此政府必须大兴土木建造大量的房屋来满足人们的住房需求,房地产事业新兴而起,房产测量应用的方面越来越多。而房产测量的工作是测量和了解房屋建筑及这些房屋建筑的占地和用地情况,为房屋的房产产权、房屋的地籍资料管理、房屋及周边土地的开发和利用、及城市化的整体规划建设,提供了测绘的所需数据和相关资料。由来已久,并在当今房地产飞速发展的条件下得到了更多的关注与应用。1.2 房产测量的内容及发展前景 1.2.1 内容房产测量的内容包含:房产的平面控制测量、房产资料的调查、房产要素的测量、房产中分层平面图绘制、房产面积计算、变更信息测量、成果报告的检查与验收等。1.2.2 发展前景房产测量具有很广的应用前景,为了土地的开发利用与城市的改造,以及房籍管理的加强,居民陆续的开始为自己的私房办理房屋权属证书,被要求拆迁的业主也会委托有测绘资质的单位进行房产测量,房屋建造完成后的竣工测量也离不开房产测量。而房产测量中所得到的有关房屋的房产权属界线、房屋的建筑面积、房屋的产权属性等,在法律上都是被认可的 [1]。房产测量在在城市发展中也有一定的应用,房产测量在人类基本生活需求的设施建设中提供技术知识根据,让所有社会服务事业可以共享数据资源并加以利用 [2]。1.3 房产测量的意义和任务1.3.1 意义房产测量应用前景的广泛,及其成果的法律效应,使得房产测量最终数据的使用价值变得无比重要,它的重大意义表现为:(1)管理方面在土地资源无比珍贵的当今社会,最大化的提高房屋土地的使用效率,合理的调整旧区建筑的修建改造和新开发区的规建工程。(2)经济方面保证个人房屋财产不受外界侵犯,有效的保存房屋的完整和可交易。也为学术界人士研究人类居住环境与经济发展方向提供重要参数,确保税费能依据土地类别作出更合理的调整,尽量不让法律部门与个人产生分歧 [3]。(3)法律方面房产图直接做为房屋所有权证书上的证据图形,不仅能够合理管理房产,而且对个人产权的核实也更加便捷,房屋拥有者的合法权益也大大地受到保障。1.3.2 任务采用科学的测绘技术手段,获取国家和有关产权部门所需的房屋信息数据,用文字叙述、表格数据加以表示。为了能够获得建筑物的布局、构造、土地使用状况和它的使用范围界限这些基本信息,就得把房屋的使用状况、分布地块和权属、使用途径等工作做到有条不紊,不能遗漏任何一个环节 [4]。1.4 研究内容对房产测量过程中产生的误差的来源进行探究。对房产测量中外业数据采集过程中,误差的来源进2行研究,对测量仪器、观察者的操作水平和外部条件等观测条件变化带来的误差进行系统分析;以及对内业计算过程中对于测量计算规范细则的掌握不够,而产生面积计算误差和权属分摊误差的讨论,并提出相应的改进方法,使测绘人员在以后的房产测量作业中更加的精确与便捷。2 房产测量误差2.1 房产测量误差的定义和内容房产测量误差是指测量人员在房产的平面控制测量、房产资料的调查、房产要素的测量、房产中分层平面图绘制、房产面积计算、变更信息测量、成果报告的检查与验收等房产测量作业过程中产生的误差。房产测量误差包括在平面控制测量、房产资料的调查、房产要素的测量、变更信息测量中,测量仪器、观察者的操作水平和外部条件等观测条件变化,所带来的边长误差、墙厚等误差。以及在房产平面图绘制、房产面积计算中产生的面积误差,权属分摊时分摊细则没掌握而产生的面积分摊错误。2.2 房产测量误差的来源随着社会的不断发展与科技的进步,城市化进程的加速,科技的进步出现了各种新型的高精度的测绘仪器:全站仪、RTK、手持激光测距仪等,以及一些像房测之友 这样的软件,使外业数据测量与内业数据整理更加精确与方便,也促进了房产测量的发展与房产测量技术的不断成熟。在一定条件下进行的测量工作,外部条件、观察者的操作水平和仪器的内部结构和使用的不同的方法等原因,都有可能造成测量的误差。一般情况下,测量仪器、观察者的操作水平和外部条件因素结合在一起的三个方面,即观测条件。观测条件的不恰当和连续改变,是房产测量过程中误差产生的最基本原因。而房产测量中产生的误差,除了与观测条件变化造成数据采集有误有关,还与内业整理中对《房产测量规范细则》理解不深,把计算全部面积与半算面积混淆而计算错误,画图中出现错误等原因。2.3 房产测量误差来源分类 房产测量中造成误差的来源有许多,本文将其统一归纳到外业数据采集中,观测条件改变产生的误差与内业中的计算误差来进行系统分析。2.3.1 外业数据采集中产生的误差外业数据测量过程中的误差来源大多都属于观测条件的不恰当。观测条件不恰当造成误差的原因分为:仪器原因、观测者自身原因、外界环境原因。如城镇居民房房产测量中,居民房大多建造于至少 20 年以前,那时的施工水平还相对比较落后,对于房屋的墙会出现同一堵墙墙厚不一的情况,不同地区不同风俗不同的气候条件造成墙的薄厚差异较大;施工水平的相对不发达,使当初建造私房时精度不高,造成原本矩形的房屋变成四边都不相同的四边形;还有为了迎合当地风俗与保护祖宅和房屋周边的古树或古建筑,对原本方正的房屋建造成了各种形状的房屋。以上种种情形,对房产测量员进行房产测量时加大了作业难度,降低了测量时的数据采集精度。测量员的操作是否规范,测量墙厚时钢卷尺是否与墙平行,拿手持测距仪时是否拿得正等,都是造成误差的重要来源。2.3.2 内业中计算引起误差内业成图主要是借助 CAD 以及一些如房测之友的辅助画图软件,对外业采集的数据,画到计算机上,并对画出的图形进行面积计算、权属分摊。在画图过程中,一栋房子往往是框架相同的,然而实际测量中不同层的数据却会不同,在画图中便要权衡同一栋楼的所有数据,取相同的数据画出合理的图,以减少面积误差的出现。要熟练掌握《房产测量规范》,熟悉可分摊面积及不可分摊面积,知道什么该全算面积哪些又该半算面积。面积计算规则的不熟悉是造成成图过程中面积误差的最重要来源。 房产测量中往往需要进行大量的面积计算,一般分为房屋面积和用地面积测量计算两类。其中房屋面积测量计算包括房屋的建筑面积、房屋建筑的占地面积、房屋的分户面积、房屋共有建筑的面积等测3算 [5] 等。房屋面积量算方法主要有解析法(实地量距法和坐标解析法)和图解法(格网法、求仪法、沙维奇法等) [6]计算面积,确定房屋的利用现状等,能顺利的让户主办理土地证和房产证书,维护个人法律权利也有可遵循依据 [7]。如今的房价在一些城市久高不下,动辄几万元一平方米,面积误差过大产生的经济损失也是巨大的,面积误差的产生对房产测量的影响是很大的,所以必须对面积误差的来源进行分析,并找到相应的方法来控制精度以减少误差。 3 房产测量误差来源具体分析3.1 仪器原因造成误差测量少不了仪器,随着科技的进步,测量仪器的发展,测量的仪器出现了经纬仪、水准仪、全站仪、手持激光测距仪、RTK 等。在房产测量作业过程中,在处于空旷不影响 RTK 接收卫星信号的地区中进行控制点布设时,一般使用 RTK 直接控制点的布设和数据采集;而在于一些高层房屋建筑较多的地方,一般采用全站仪进行控制点的布设和数据采集;有时满足条件下为了测量更精确和便捷,也会采取用全站仪与 RTK 连测来进行坐标数据的采集。在城镇住房房产测量,以及竣工测量中,对于室内面积的量测一般使用手持激光测距仪进行数据的采集。对于房屋角点坐标当然使用全站仪或 RTK 采集数据了。测量仪器由于内部构造不同,和不同型号仪器的加常数也不同,仪器的测量精度也不相同。仪器在搬运过程中总是少不了一些摇晃及震动,从而晃动仪器的内部,造成仪器精度的降低。全站仪在房产测量中运用比较广泛,其自身存在着许多误差需要去调整与检核。为减少误差的产生,每次外出测量作业时最好进行误差的校正与检验。3.2 观测者自身原因造成误差3.2.1 内容观测者自身原因造成误差指的是观测者在房产测量过程中,测量员的操作水平不合格,对于测量仪器的使用不规范、读取测量数据时读数错误。3.2.2 测量仪器使用不规范测量仪器使用不规范指对于测量仪器的基本操作不熟悉,导致仪器使用出现错误,致使测量出现误差。测量仪器操作不规范包括:在使用全站仪时脚架没有摆好,导致脚架基座不水平;脚架没有踩实,脚架在测量过程中发生滑动、沉降等现象,导致摆站点偏离原坐标;对中整平过程中水准气泡没有调整至居中转态;整平过程中没有与控制点对准,或者在调整过程中没有与对中点对准;在立杆时杆没有立的与水平面垂直。房产测量中对室内面积进行量测、房产经过测量时使用的仪器为手持式激光测距仪。外出测量中测量人员在测量边长中使用测距仪也容易出错,测距仪拿的不平行,使激光倾斜,就像一个直角三角形一样,如图 3-1 本来正确使用测距仪得出的数据是一条直角边 L,测距仪没拿平就变成了斜边 S,而他的误差就很直观了,误差=S-L。一般偏的幅度比较小 α,在正确测量时,误差也在 1cm 到 4cm 中,但有时侧一条比较长的边时产生的误差就大了。4图 3-1 测距仪使用示意图3.2.3 读数错误由于墙的功能与构造不同,墙厚也不同,一个套房内一般都设计相同厚的隔墙、相同厚的外墙,而在实际测量中总会出现设计相同的墙体却有一二公分的误差,出现不等的原因大都为施工误差,但也不排除测量人员使用钢卷尺不当,或者看错钢卷尺读数。本人曾经实验过,对于同一堵墙,用钢卷尺量取时,钢卷尺拉得直比拉斜的少了 1cm,而即使钢卷尺拉直了,你用左眼和右眼读数时也会有 1cm 的误差产生。不要小看这 1cm、2cm 的误差,打个比方,假设一套 10m×12m 的房子,四面外墙墙厚均为 20CM,一测量人员仅在 10M 这面墙的墙厚读数上多了 1cm 的误差,现在来求其产生的误差:(10+0.2)×(12+0.2+0.01)-(10+0.2 ) ×(12+0.2)=124.542-124.44=0.102 ㎡若按厦门市岛内 3 万/㎡房价来算则经济误差为 3060 元。这还仅仅是一百平米中的误差,如今的房地产建筑动辄万平米,就是把误差扩大百倍,则那 1m 误差就成了几十万人民币。3.2.4 解决方法对于由观测者自身原因产生的误差是可以控制并减少的。要避免这些误差就要正确的操作仪器,规范操作仪器的每一项,做到水平、精准。正确使用钢卷尺,使用钢卷尺测量水平距离时,尺子两端应该选取与被测物体的一致高度为参考点,保证钢卷尺是处于水平位置 [8]。钢卷尺要拉直放正,用离钢卷尺读数最近的那只眼睛看读数。3.3 外界环境因素造成误差3.3.1 内容外界环境因素造成误差指外界环境的不理想,如下雨不适合测量,云层厚影响 RTK 接收信号,雾太浓造成全站仪瞄不准待测目标;还有待测房屋本身存在存在测量困难。3.3.2 待测房屋本身存在测量困难房屋自身存在的测量困难包括:房屋建造年份已久造成房屋一些边长变形、施工误差导致房屋一些边长及墙厚改变、变更造成房屋数据与格局改变、业主自行加盖乱盖房屋造成面积测算困难。将其分为墙厚改变造成误差、边长变形影响误差、实际变更带来误差进行系统分析。3.3.3 墙厚改变造成误差墙:墙是用砖、泥土等砌成支撑房屋顶部或分隔内外的建筑物。是建筑物垂直方向的最重要结构,起隔离、围护和承重等作用,还有挡风、挡雨、隔音等功能。墙的种类多种多样:①根据建筑物中墙的分布位置可分为外墙和内墙,把房间隔离开来的的内墙又称隔墙。外墙又分为处于两侧的山墙,以及高于屋面的女儿墙。②按照建筑物中墙体的应力,可以分为沉重墙和非沉重墙。③按墙体的组成材料分,有砖块砌成的砖墙、泥墙等,钢筋混凝土墙,玻璃幕墙(玻5璃幕墙作为一种美观且新奇的建筑墙体装饰手段,是现代主义高层建筑时代的显著特征,在当今建筑施工上得到了广泛的应用 [9]),还有特殊的木板墙、板材墙、组合墙等。所谓墙厚便是墙体的厚度,一般都是用钢卷尺量取。表 3-2 为标准砖墙厚度。表 3-2 标准砖墙体厚度表墙厚 1/4 砖 1/2 砖 3/4 砖 1 砖 3/2 砖 2 砖 5/2 砖 3 砖cm 5.3 11.5 18 24 36.5 49 61.5 74一般室内隔墙厚为 12CM,而外墙却因地域原因有着较大不同,一般都为 20CM 至 34CM 不等,然而在厦门的一些农村里保留着大量以石条为基所建造成的房子,这些房子的外墙都达到了 30CM 至 50CM的厚度。为了避免因墙厚不等的原因产生面积误差,测量人员在实际测量中记下读数后,进行画图时一般会取最适合的墙厚作为统一墙厚,外墙厚统一一个厚度,隔墙厚也统一,外墙墙厚与隔墙墙厚不同。一般在竣工测量中一栋建筑,墙厚会发生变化的原因大多在于承重墙的改变,或许还有一些因为需建造特殊的建筑体如烟囱、空调机位等而使墙厚变薄。而承重墙的改变往往预示着拐的出现,图 3-3 中红圈里面的为拐。拐是一堵墙中凹陷或突出的部位(拐的值可正可负,在于相对于哪一堵墙),拐的大小不一根据其处的位置不同而不同,一般看得出来的拐直接用钢卷尺量取,不太明显的拐才用两边量出的值相减得出的差值就为拐的大小。拐往往是最容易被人忽略的,也是最容易出现问题的地方,一幅图画不出来问题大多出现在拐这边。在房产测量中测量房屋时,并非所有总长总都可以直接用测距仪测出来,一般都要进行多部分加减求得总长与总宽。在总长与总宽测出来的情况下若边长和墙厚也没有问题,但其中的拐却被忽略,则产生的面积误差就很大了。若是在总长总宽无法测定的情况下忽略了拐的存在,则会无法求出总长总宽,也无法画出完整的图形。而要避免因为拐的问题出现的面积误差,在测量房屋时必须要仔细小心,注意承重墙的变化来进行拐的预测。在有可能出现拐的地方多次测量,多测几个数据,宁多测也不漏测,再进行数据的整理,提取出有用的数据。图 3-3 拐的示意图63.3.4 边长变形影响误差边长是构成面积的直接因素,面积等于边长的乘积,若边长测量出现了误差,必然导致面积误差的产生。在房产测量中测量边长的方法以前是用皮尺测量,发展到如今使用手持测距仪。皮尺测量精度较低误差较大,手持测距仪精度精确到毫米,精度大幅提升。测量边长时会产生误差的原因有许多,大致分为两类:边长本身不规范、测量方法错误。边长不规范是指有些边长因为施工误差而变得不是直的,可能有出现折角与弯曲,也有可能建造时间太久导致房屋变形而出现边长变化。还有一些因为周围环境或房主的要求把房子建造成曲面或不规则形状,这样就加大了测量边长的难度和误差。产生了对称边边长不相等的问题。测量方法错误在于看似是规则的矩形实则是四条边都不同的四边形,而测量人员经常忽略这个问题只测量两条边,如此测量的数据有两条边是有误差的,造成的面积误差也是很大的。测量中也会因障碍物而阻挡视线,看似是测到了整个边长实则激光被中途突出的物体挡住打在了障碍物上,这样边长误差差的就是几米甚至几十米了,一般都会多次测量,排除这种错误出现。3.3.5 实际变更带来误差在实际测量中往往会出现实际测量现状与设计图纸上的数据相差比较大的情形,这些差异称之为变更,根据变更的原因把变更分为两类:设计变更和施工变更。开发商在报建图纸报批后,又会为了满足利益最大化而对图纸进行修改,图纸的修改便会使现场测量环境的改变,也会导致测量面积与设计面积产生误差。应该高度重视的是一些房产开发商为了增添卖点,修改原设计图纸,使实际设计图中的注释变得与《房产测量规范》的规定不一样 [10]。在城镇居民房房产测量中经常会碰到在原来房子的基础上自己加盖一层,加盖起来的那一层房屋往往是不规范的、未经过有关部门批准的。因城市化的需求,在对一些旧房子征地拆迁过程中,经常碰到一些业主为了增加自家房子的面积,便直接在原来房子的顶上加盖一层。一些房子加盖仅仅是用铁皮搭建,还有的房子其加盖那层净高不足 2.2m,是不计入面积的,《房产测量规范》中对能否计算房屋建筑面积的,在层高上要求必须达到 2.2m 或超过 2.2m 以上 [11]。还有的业主便直接在墙的旁边用砖块堆起,外围用铁皮围起来,用于增加自家的房屋面积。这些私自擅改加盖的房屋都未经过规划部门批准的,对测量人员带来了很大的困扰,发现了变更事项,应当及时获取变更详单。相关工作人员必须保 证图纸的完整性,它的主要内容涵盖了房产的剖面图、平面图、立体图、阳台大样以及楼梯的样图 [12]。而由变更引起的面积误差一般是相对较大的,在出现变更的情况下,测量人员应该熟记《房产测量规范》,在进行居民房测量时要求业主提供房屋的一些相关证件,然后根据证件和《房产测量规范》正确测量。3.3.6 减少误差的方法为了减少误差的出现,在测量中需要注意一下几点:1.依据《房产测量规范》测出所需测量的每一条边长的数据。2.多次测量取最适值。3.测距仪和钢卷尺使用要规范正确。4.外形是规则矩形的房屋,先测外边,定住外边再由外边推中心;外形不规则的房屋,先测核心筒部位,由核心筒部位往外边推,提高测量的精度。最终皆以实测数据为准。3.4 计算原因造成误差计算是测量所必须的步骤,计算的正确与否直接关乎测量的成果。房产测量离不开大量的计算,包括两大类,面积计算与权属分摊。在计算中产生误差的原因是对《房产测量规范》中面积半算、面积全算、不计算面积的计算细则掌握不够。以及对面积可以进行分摊、不可分摊面积的细则理解出错,从而导致计算错误产生误差。为保证计算过程中减少误差的出现,在进行面积计算时首先确定要计算的单一产权的房屋还是多产权的房屋,面积半算、全算、不算的细则都是一样的,需按照《房产测量规范》里的面积计算细则来计算。进行权属计算时,单一产权的房屋权属为包围房屋的外墙所围成的全部面积,多产权房屋则为包围房屋的外半墙所围成的面积如图 3-4 中绿色线为权属界线,其余分摊按照分摊细则计算。7图 3-4 房屋分层大样图及权属线标注图4 实例分析4.1 厦门市研究区概况厦门市,是个美丽的岛,称鹭岛。处在福建省东南端与大海相连,厦门市经济发展的中心在岛内,岛外还有好多地区发展不成熟,同安和翔安地区发展比较缓慢。同时在同安地区还存在大量的老旧居民房,也在大量的建造新房屋。现在随着对房产产权的重视程度加深,业主开始慢慢普及办理房屋产权证,城镇居民房测量,竣工测量等房产测量有着大量的应用。4.2 实例分析厦门市城镇居民房房产测量--同安区溪边街 259 号在开展房产测量之前需要求业主出示相关证件有门牌证明、房屋所有权证等。在确定所有证件齐全后,拿着测距仪、钢卷尺、图纸、记录笔,在业主的带领下进行房屋实地测量。为了避免墙厚问题带来的面积误差,在测量时要用钢卷尺量取每一个能够量测量到的墙厚,测量过程中钢卷尺一定要拉直并用离墙厚刻度值最近的那只眼睛读数,读数是多少就记录多少不要为了后续画图方便而胡乱记录相同墙厚。在测量边长时,同样要量取尽量多的边长,测量房间时最好是四条边都测,在能够测量到外框的情况下要测量外框的每一条边,在测量过程中测距仪要持平拿正,每条边测量两次保证每条边的正确性。此房有一条边是斜的,并且二层有拐,为减少面积误差就要确保每一数据的准确性。
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