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房产测绘在农村不动产登记中的开展与应用.doc

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房产 测绘 农村 不动产 登记 中的 开展 应用
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0房产测绘在农村不动产登记中的开展与应用摘要:房产测绘作为专业测绘中其中极具特色的一个分支,它将测绘技术与房地产事业有效的结合了起来。作为房屋信息的主要来源,房产测绘在当代社会扮演者一个重要的角色。随着国家不动产统一登记政策的施行,对于房产测绘的研究将变得更有意义。此次在福建省云霄县岱北村进行房产测绘,探讨房产测绘在农村开展所需要的技术准备和规范要求,以及如何解决农村中常见的一些房屋权属纠纷问题。最后总结下现代的一些科技手段,在农村房产测绘中应用的可行性,以及今后房产测绘的发展方向。关键词:房产测绘; 不动产登记; 住房面积; 发展方向1目录1 引言 ...................................................................................12 测区概况及工作任务介绍 .................................................................12.1 测区概况 ..........................................................................12.2 任务介绍 ...........................................................................23 房产测绘理论 ...........................................................................23.1 房产测绘定义 ......................................................................23.2 房产测绘的工作内容 ................................................................23.2.1 外业信息采集 ................................................................23.2.2 信息与数据在内业中的处理与管理 ..............................................23.3 农村与城镇房产测绘的区别 ..........................................................23.3.1 房屋构造的区别 ...............................................................23.3.2 房产面积公摊的区别 ..........................................................24 农村房产测绘外业测量与调查 .............................................................34.1 资料准备 ..........................................................................34.1.1 外业工具准备 .................................................................34.1.2 图纸资料准备 ...............................................................34.2 房产调查 ..........................................................................34.2.1 房屋结构 ....................................................................34.2.2 房屋基本要素 ................................................................54.2.3 建筑构件调查 ................................................................54.2.4 房屋权属调查 ................................................................54.3 测量操作方法 .......................................................................64.4 注意事项 ..........................................................................65 房产测绘的内业处理 .....................................................................95.1 内业工具 ..........................................................................95.2 测绘工具操作说明 .................................................................95.3 房产建筑面积计算规则 .............................................................125.3.1 全算面积构件 ...............................................................125.3.2 面积计算一半的构件 .........................................................135.3.3 不计算房屋面积的构件 .......................................................136 房产测绘的发展方向及思考 ..............................................................13结束语 ...................................................................................14参考文献: ...............................................................................15致谢语 ...................................................................................1701 引言2014 年 11 月 24 日,国务院总理李克强签署国务院令,公布《不动产登记暂行条例》,自 2015 年 3月 1 日起施行 [1]。建立不动产统一登记制度是促进简政放权,整合部门职能职责、减少多头管理、逐渐实现一个窗口对外,便于企业和群众的有效措施 [2]。通过立法规范登记行为、明确登记程序、界定查询权限,整合土地、房屋、林地、草原、海域等登记职责,实现不动产登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。不动产登记建立的信息管理基础平台,使各部门能达成信息共享互通,提高了政府的工作办事效率,降低不动产登记的重复率,是此次不动产登记改革的重点。房产测绘作为不动产登记的一项重要手段,在不动产登记中有着至关重要的作用。此次在云霄县岱北村所进行的房产测绘是在国家新施行的不动产登记的背景下开展的,主要是应用测绘工具对房屋的结构,层数,位置,面积以及房屋的权属进行全面的量算和登记。它作为房产信息的主要来源,要严格对测绘的数据及房屋权属登记进行控制,随着不动产登记的逐步开展,房产测绘在其中的作用不断显现,主要有以下几点:(1)房产测绘为人民提供技术支持与权益保障,它作为房屋信息的主要来源,能在房屋纠纷问题上起到重要的作用,为房产权利人的权益提供保障。(2)房产测绘能为管理提供专业详细的信息,在房产测绘中绘制的房产控制图,使房产信息能够详细储存在管理系统中,为使用者与管理者提供的参考信息,提升了精度及效率。(3)房产测绘所做的成果可以给政府提供直观的房屋分布情况及房产现状,为政府在农村规划与发展建设中提供精准的信息。现行的房产测绘还处于试运行阶段,随着不动产登记的不断开展,农村房产测绘技术也会不断改进与完善,为不动产登记提供强有力的技术支持。2 测区概况及工作任务介绍2.1 测区概况云霄县位于福建省漳州市南部。县境依山面海,属低山丘陵地带。岱北村位于云霄县陈岱镇北面,与常山开发区相邻,省道 201 线贯穿全境,交通便利,地理条件优越。全村总面积 3.83 平方公里。本次测区处于镇中心,新村区大部分为混凝土房,老村区房屋较破旧一般为石头或土木结构,岱北村属聚集式居民地,如图 2-1 示。图 2-1 岱北村部分卫星影像图12.2 任务介绍本次根据漳州市国土局所下达的任务,根据原有的地籍图对福建省漳州市云霄县陈岱镇岱北村的房屋进行全面测绘,本次岱北村房产测绘是在已有地籍图的基础上进行测绘的,所以就不用房产平面控制测量这个步骤。只需调查清楚房屋的每一个要素,包括房产的权利人、房屋所在的座落位置、结构形状、层数、结构组成、面积、建成年份、其中房产的产权归属的最为重要的,最后用房产分层分户图的形式将调查和测量的数据表示出来,本次开展房产测绘是为了配合在全国全面铺开国家不动产登记政策,切实确定我国的房屋财产所有以及保护其所有权。3 房产测绘理论3.1 房产测绘定义房产测绘从广义上说是对房屋的形状面积测量和调查其权属,为房产产权、产籍管理、房地产开发和交易征收税费以及城镇新农村规划建设提供数据资料的测量工作。具体而言它所测量的领域是房屋,也就是说它是应用测绘仪器,测绘技术和手段来测定房屋的自然状况、权属情况、位置、数量、质量以及利用情况的专业测绘 [3]。房产测绘是包含房产平面控制和要素测量、绘制房产图和面积计算以及成果资料的检核与验收。3.2 房产测绘的工作内容房产测绘主要是外业房屋信息的搜集以及内业信息数据的处理。3.2.1 外业信息采集房产测量主要通过运用 RTK、全站仪和手持激光测距仪三种仪器来获取房屋数据。测距仪以其便携性、精确性的特点被广泛应用,而近年来全站仪和 RTK 技术的出现和成熟,因为其在测量中所具有的高效性,也渐渐在房产测绘得到越来越多应用。3.2.2 信息与数据在内业中的处理与管理计算机辅助绘图相比传统的手工绘图,画图效率有了极大提升,人们画图主要使用美国 AutoDesk 公司开发的 AutoCAD 制图软件,它具有强大的图形处理功能,操作也十分简便,同时它还具有良好的图形保护和存储功能,所有用来房产图形编辑十分简便有效。与此同时随着近年来 GIS 系统建立和网络云技术的飞速发展,极大提升了管理效率,相信今后房产测绘将向信息化、网络化、智能化的方向发展。3.3 农村与城镇房产测绘的区别3.3.1 房屋构造的区别城市里的房子大多是由政府规划部门规划建成的,结构基本都是钢筋混凝土结构,在建造的时候通常都是先经过设计院进行设计,再进行施工,往往验收的时候都会留竣工底图,这就给房产测绘人员提供了极大便利,因为通常施工方根据已有规范图纸,依据图纸标注尺寸进行施工,这样测绘工作人员可以到现场进行丈量核实尺寸误差是否在允许范围内,如果在范围内那就可以根据竣工底图进行面积计算。而农村的房子大多是自己规划没有设计底图且分布不规则的,其建造的结构都是多种多样的,有混凝土结构,土木结构,石头结构等等,他们建造的年限也各不相同,这就给测绘工作者带来了诸多不便,所以必须结合遥感影像图对实地进行测绘工作,这就使得工作量与工作难度大大增加了,因而也要求测绘工作人员拥有良好的专业知识和沟通能力。3.3.2 房产面积公摊的区别(1)按文件或协议分摊有面积分割文件或协议的,应严格遵循文件或协议中对共有面积的进行分摊,这种情况通常是对于2一房多户而言的,在农村中较为常见。(2)按比例分摊没有分割文件及协议时,按其使用面积比例分摊。各单元应分摊:共有面积=分摊系数 K×各单元套内建筑套内建筑面积(K=应分摊的共有面积/各单元套内建筑面积之和) [4],这个在城市里较为常见。(3)按功能分摊多功能建筑物的共有面积依据服务功能分摊。以商住楼为例,商业层里的电梯、楼梯间若只是为商业层而服务,那这个面积由商业层各业主进行分摊,如果是为整栋楼服务的话则与住宅层的一起按比例分摊。除有特殊规定外,分摊时均按其服务部分而由该服务部分分摊,一般天顶面积由整栋建筑物分摊。这些情况通常只存在城市的建筑物中。4 农村房产测绘外业测量与调查4.1 资料准备4.1.1 外业工具准备(1)测距仪测量范围为 0 到 140m,精度在 1.5mm 左右,对于形状规则的房子可用测距仪进行测量,提升效率也能保证精度。(2)全站仪和 RTK对于不规则的房子应用全站仪或 RTK 测量其各个房角点,获得其相应坐标以确定房子形状及各边长度。 4.1.2 图纸资料准备(1)底图云霄县国土局提供的 1:500 地形图。(2)草稿纸。用于外业对房子的粗略画出并标注边长,以及记录权属人基本信息4.2 房产调查4.2.1 房屋结构房产测绘开始前要先对房产结构类型查看清楚,房产的类型主要有:(1)钢筋混凝土结构用配有钢筋的混凝土以加强稳固性制成的结构,主要承重构件是由钢筋混凝土制成的,如图 4-1 示。3图 4-1 钢筋混凝土房屋结构示意图(2)石头结构房屋主体、承重墙、柱等是由石块砌筑而成的房屋类型,如图 4-2 所示图 4-2 石头房屋结构示意图4(3)土木结构一般指用木头建成支撑结构,房屋墙面通常为粘土,屋顶用瓦片等,如图 4-3 所示。图 4-3 土木房屋结构示意图4.2.2 房屋基本要素(1)建筑结构:参照上述农村房产里常见的三种结构进行判断,在判断的时候,如果无法分辨其结构的,要记录房屋梁柱墙的组成状况,拍照后再由内业人员或由相关技术人员决定。(2)层数:观察有无地下室,再明确房屋地上层数,观察房屋四周状况及形状,同时注意房屋顶上是否有楼梯间。 (3)层次:对房屋逐层测量时,要注明各构件所在层数。(4)建成年份:房屋权利人出示土地证并询问房屋建成年份,若房屋为翻建则标明翻建时间。(5)房屋用途:标明房屋实际用处,如为仓库则标明仓库。(6)房屋朝向:房屋大门的朝向。4.2.3 建筑构件调查多层不同的房屋构件有不同的量算方法,以下为农村房产中常见的建筑构件。(1)层高:下层楼板至上层楼板的垂直距离,通常规定层高不足 2m 的房屋或楼层不计入建筑面积。(2)台面:指门前高出地面 20-30cm 并有顶盖面的水平面。(3)门廊:指房屋门前突出的,有顶、有廊的通道。(4)阳台:房屋的一种附属设施,是房屋的延伸,通常突出房屋主体并且四周都有围护结构。(5)室外无盖楼梯:指露天楼梯(6)露台:通常是指房屋的顶楼平台或在其他楼层中所做的没有顶的阳台。(7)围墙:用来将一片区域隔开,一般是围绕房屋的墙。(8)房屋占地面积:指房子最低层外墙外围平面面积。(9)总建筑面积:建筑物各层建筑面积相加的和。4.2.4 房屋权属调查5调查房屋产权及权属,一定要认真核查及落实 (1)所在乡镇。(2)座落即房屋所在街道、村、门牌号。(3)权属调查: 调查房屋的权利人及房产权属来源,根据房屋权利人提供的土地使用证、准建证、房屋买卖、赠予、互换、继承、抵押等其他房产产权权属证明,登记产权人,并将产权证明拍照保存。特别注意的是当产权共有或有争议的地方时,则要记录实际情况。农村的房屋在修建的时候,大都是几户建在一起,因此难免有共有面积,比如共用的廊、墙、通道、楼梯等等,因为共用面积问题的不合而引发争吵也是常有的情况,所以这就要求测量人员有足够的耐心和细心对各产权人进行查明,由各产权人协商确定具体归属,在农村基本上是属于协议分摊而没有协商文件。理论上来说,几乎所有建筑物都有共有面积的情况,仅有部分建筑物无共有面积,因此,有无共有面积是一份房屋调查报告是否完整和规范的重要体现 [5]。面对一房多户的情况,则应请各户产权人到房屋指认分户界址和权属情况并确认。如果产权人不在现场,则应登记产权人的信息,等后由管理部门进行产权确认。4.3 测量操作方法(1)对于规则的房屋,本次外业测量所采用的仪器是莱卡激光测距仪(精度±1.5mm),测量范围(0-140)m,建筑物外墙尺寸测量通常取距离地面 1.0-1.4m 的高度,测距仪的后端要紧靠被测边长的起点,两测点保持水平,这时激光束投射到被测一端挡板上,每条边长测量两次,如果两次测量值之差在误差允许内,则取两次测量的平均值,否则重新测量。这里需要注意的是,当房屋边长较长时应分多次测量,为了尽量减小误差,当测点位置无法被选取时,可以将被测点位所在平面用有直角刻度的钢尺延长,再从延长平面上选取相应的测量点位。(2)对于不规则的房屋则应用到全站仪和 RTK,本次所用全站仪为拓普康全站仪,型号为 GTS-332N,测角精度 2S,测距精度 1.98㎜+1.68PPm。在测量前应检测仪器是否无误可用。一切硬件检测没有问题后,在土质坚硬,不影响交通的地方选择一测站点,要保证能测到尽可能多的房角点,将仪器对中调好之后,进行测量。在测量之前应在草图中画出房屋大致形状,并标出相应房角点号,以便全站仪文件数据导出在 CASS 软件中后可画出房屋形状。4.4 注意事项在农村房产测绘外业测量中以下几方面也需要特别注意:(1)到达现场后,利用卫星图像和地形图对现场位置进行判断,观察实际建筑物与原有影像图和地形图有无出入。下图为福建省漳州市云霄县陈岱镇岱北村地形图(图 4-4、图 4-5)。6图 4-4 岱北村 1:500 地形图图 4-5 岱北村 1:500 地形图(2) 充分做好测量之前的准备工作,开始测量前先对测区大致的巡视,先调查房屋分界和权属情况,再进行实测。测量的时候通常以由整体到局部、先简单后复杂的顺序逐步测量,外观巡视通常按以下步骤进行:①层数(要特别注意顶层有无楼梯间)。②阳台是否封闭,有无围护结构和永久性顶盖,注意和露台区分。③门廊有多少柱子,注意区分门斗与雨篷。7④有无露天楼梯及房屋周边围墙。 ⑤主墙体是否规则,有无凹凸部分计算面积不同的地方。⑥问清墙体归属,是属于何种情况,并在草图上标注。(3)在开始测量后,负责测量的人员要清晰报出所测的数据,记录者则及时将数据记录在草图的相应位置。草图字迹要清晰明了,特别是不要登记错产权人的名字,并将房屋拍照存档。这里要特别留意边长平差分配是否得当,房屋外业草图是房产面积量算的原始依据 [6],因此要实地绘制房屋平面草图,房屋逐层数据要标明,待数据采集完之后,将草图(图 4-6)和房屋(图 4-7)的照片拍在一起,便于内业处理时查图。图 4-6 房屋外业测量平面草图
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