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地籍调查工作方法与实践.doc

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调查 工作 方法 实践
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地籍调查工作方法与实践【摘要】本文是在国土资源部关于《第二次全国土地调查》的项目的基础上完成的。论文有针对性地对土地权属调查内外业工作的主要工作流程进行系统研究。详尽的阐述了每一部分应该注意的问题,成果误差的范围。主要成果如下:系统分析了土地调查的成果误差,总结出了土地调查成果精度的评价依据; 讨论了第二次全国土地调查中权属核查过程中应注意的问题等等。[关键词] 地籍权属调查 宗地 界址点1引 言 ..................................................................................12测区概况 ..............................................................................13 已有资料及其分析利用 .................................................................13.1 测绘资料分析利用 ...................................................................13.2 已有权属资料及其分析利用 ...........................................................14作业依据 ..............................................................................15实施工作准备 ..........................................................................25.1 组织准备 ...........................................................................25.2 资料、工具、材料准备 ...............................................................26 技术路线与方法 .......................................................................26.1 技术路线 ...........................................................................26.2 工作流程 ...........................................................................26.3 技术方法 ...........................................................................36.3.1 对已经登记发证并有解析界址坐标的宗地 ............................................36.3.2 对原采用勘丈已登记发证的宗地 ....................................................36.3.3 对于未确权登记发证的宗地 ........................................................36.3.4 对于未确权未登记发证的宗地 ......................................................37宗地权属核查 ..........................................................................37.1 扫描资料和准备工作底图 ..............................................................47.2 划分调查区域和编制地籍号 ............................................................57.2.1 划分调查区域 .....................................................................57.2.2 界址点编号 ........................................................................57.3 外业核查 ............................................................................57.3.1 宗地核查 .........................................................................57.3.2 宗地草图的绘制 ....................................................................87.4 内 业处理 ............................................................................87.4.1 利用 CASS 软件画图 .................................................................87.4.2 宗地图绘制 .......................................................................107.5 土地利用强度调查 ...................................................................138成果的整理和质量保证措施 .............................................................138.11:500 比例尺地形图数据 .............................................................138.2 地籍图的制作 .......................................................................138.3 权属调查资料检查 ...................................................................149提交资料 .............................................................................1411引言为贯彻落实国务院《关于开展第二次全国土地调查的通知》 (国发[2006]38 号)精神,全面查清邵武市建成区土地利用现状,掌握真实的土地基础数据,并对调查成果实行信息化、网络化管理,建立和完善土地调查、统计、登记制度,实现土地资源信息的社会化服务,建立邵武市基础测绘数据平台,以满足社会经济发展、土地宏观调控及国土资源管理的需要,按照国家、省第二次土地调查总体方案、技术规程与规范等有关技术要求,实施 1:500 比例尺地籍图的城镇土地调查工作。2测区概况测区位置:测区呈不规则分散形状,位于邵武市区中心,水北街道,故县村、城郊镇。1∶500 土地调查约 16.0km2。测区内道路畅通,交通便利,比较便于作业。测区基本状况及特点:测区属亚热带海洋性气候,湿度较大,常年可以作业。本次主要任务是在调查范围内,宗地权属核查。3 已有资料及其分析利用 3.1 测绘资料分析利用调查区域内有邵武市国土资源局委托福建省地质测绘院于 2004 年 9 月至 2005 年 6 月施测的和正在施测的 1:500 比例尺全数字地形图。该成果属 1980 西安坐标系,中央子午线为 117°00′,3°带高斯平面直角坐标,1985 国家高程基准。该成果图满足《城镇地籍调查规程》各项精度指标;全要素地形图在施测时已考虑界址点、地物点满足《城镇地籍调查规程》要求精度;图件经外业检查验收内业编辑改正后,可直接作为编制满足本次调查使用地籍工作底图。3.2 已有权属资料及其分析利用邵 武 市 区 土 地 登 记 发 证 工 作 , 主 要 由 市 国 土 局 测 绘 队 解 析 法 实 测 界 址 点 坐 标 并 计 算 宗 地 面 积 与 土 地登 记 发 证 人 员 采 用 钢 尺 勘 丈 界 址 边 长 、利 用 几 何 形 状 计 算 宗 地 面 积 两 种 方 式 , 其 中 只 有 小 部 分 形 状 规 则且 面 积 较 小 的 宗 地 采 用 勘 丈 方 法 , 大 部 分 宗 地 实 地 解 析 法 测 量 , 成 果 属 1954 年 北 京 坐 标 系 , 中央子午线为 117°,3°带高斯平面直角坐标,1956 年黄海高程系。 但 大 部 分 无 电 子 图 件 文 档 保 存 。4作业依据《城镇地籍调查规程》 (TD1001-93) ,简称《地籍规程》 ;《第二次全国土地调查技术规程》TD/T 1014-2007;《第二次全国土地调查成果检查验收办法》 (国务院第二次全国土地调查领导小组办公室) ;《第二次全国土地调查数据库建设技术规范》 (国务院第二次全国土地调查办公室、2007 年 12 月);《土地利用现状分类》GB/T 21010-2007;《城镇地籍数据库标准》 (TD1015-2007) ;《福建省第二次全国土地调查技术补充规定》 ;《福建省城镇、村庄地籍调查工作方案》(闽国土调查办[2007]10 号);《福建省城镇地籍调查权属数据汇总试点技术方案》闽国土资综[2007]81 号;《城市测量规范》 (CJJ8-99) ,简称《规范》 ;国家、省有关部门制定的关于地籍调查、变更地籍调查和数据库建设的《规范》 、 《规程》 、 《规定》和《办法》等相关文件;国家有关部门制定的 1:500 比例尺地形图测绘的《规范》 、 《图式》等国家标准和行业标准;25实施工作准备5.1 组织准备为了加强对在地籍调查工作的领导、组织、协调与实施,由邵武市国土资源局成立项目工作组,负责项目组织工作,指导作业单位业务和协调相关部门(单位)的关系,妥善处理调查作业中遇到的行政与技术问题。作业单位负责具体的宗地权属核查和土地利用分类调查工作。5.2 资料、工具、材料准备调 查 人 员 在 市 国 土 局 地 籍 股 、 档 案 馆 工 作 人 员 配 合 下 , 以 街 坊 为 单 位 , 借 阅 土 地 登 记 、发 证 资 料 , 进行 分 类 、统 计 , 并 将 宗 地 界 址 位 置 预 标 在 工 作 底 图 上 。 利 用 工 作 底 图 , 标 出 社 会 公 共 宗 地 ( 山 、水 系 、市政 道 路 、公 共 绿 地 等 ) , 按 其 自 然 界 线 闭 合 归 类 。 作业人员进场时,应携带电脑、手持测距仪或钢尺(30m) 、扫描仪或摄像器材等工作中必须使用的器材。6技术路线与方法6.1 技术路线以邵武市第二次全国土地调查工作方案要求为标准,根据《第二次全国土地调查技术规程》 、 《福建省第二次全国土地调查技术补充规定》等技术规范,结合邵武市区实际情况,充分利用原土地登记资料,以验收合格的 1:500 全数字地形图为工作底图,以街坊为单位,每宗地为调查基本单元,逐宗调查核实每一宗建设用地权属、位置、范围、面积、用途等土地利用现状,填写每一宗地情况核实表,按地籍信息系统的建立要求,利用制图软件录入宗地属性,计算各类土地面积,编绘地籍图,汇总计算各类土地利用数据,分析数据成果,形成邵武市区土地利用现状分析等文字报告;应用数据库软件建立地籍调查数据库及管理系统,绘制宗地图,输出各类汇总数据表等。6.2 工作流程收集资料:1:500 全数字地形图、地籍调查表、土地登记、发证资料档案等并扫描成栅格文件。↓分析原始资料:制定地籍调查外业工作计划。↓编写地籍调查外业技术设计。↓准备工作:培训、准备工作底图。↓地籍调查:划分街坊范围,实地核实调查、绘制宗地草图、丈量界址边长、界址点核实、权属核实、用途核实、地理位置核实、宗地范围核实、面积核实。双方签字,资料整理。↓调查资料输入计算机,检查资料是否齐全↓3作业单位外业检查验收↓成果输出(包括汇总各类土地数据和分析数据成果,输出各类图表、册和文字报告)↓邵武市国土资源局组织外业验收图 6-16.3 技术方法6.3.1 对已经登记发证并有解析界址坐标的宗地原发证资料档案图件是以 1954 年北京坐标系,中央子午线为 117°00′,3°带高斯平面直角坐标,且有电子图件的,应用南方成图软件系统功能,1954 年北京坐标系换算成为 1980 西 安 坐 标 系 ;利用 D 级 GPS 控制点两套坐 标 系 统 成果,计算出由 1954 年 北 京 坐 标 系 到 1980 西 安 坐 标 系 的 转 换 参 数 ( 坐标 、 比 例 、 角 度 ) , 转 换 成 1980 西安坐标系,中央子午线为 117°00′,3°带高斯平面直角坐标的图件,在南方成图软件平台上实现套合,以形成宗地成果。6.3.2 对原采用勘丈已登记发证的宗地原采用勘丈边长数据用人工计算方式获取宗地面积、无界址点坐标的已登记发证的宗地,以原勘丈数据为依据,根据界址点位置及地面建筑物的关系采用人工加描界址线在 1:500 全数字化地形图上实现套合,编绘宗地图。若原建筑物已改建无法套合的,按新建筑物重新调查,核实有无合法建设用地手续,是否违法超占,并通过实地测定或提取确定新的界址点坐标,以形成宗地图。6.3.3 对于未确权登记发证的宗地对于未确权登记发证的宗地,且登记手续已合法,采用解析法实地测定或提取界址点坐标。以街坊为单位,以宗地为基本调查单元,在国土部门的配合下,按地籍调查表等登记发证资料,依据宗地草图丈量数据,利用成图软件平台,在 1:500 全数字地形图上展绘界址点坐标,录入宗地属性,编绘宗地图。 对于未确权登记发证且土地使用者无法提供合法的权属来源,不符合确权规定的用地或违法用地,按土地使用者实际使用范围进行地籍调查,确认土地使用界线,采用解析法采集或提取该宗地界址点坐标成果及宗地属性,在 1:500 全数字地形图上展绘界址点坐标,录入宗地属性,编绘宗地图。不进行登记发证,仅作为土地面积汇总统计。6.3.4 对于未确权未登记发证的宗地对于难以调处的争议土地,应按用地范围单独划“宗” ,不调查使用权人,仅调查宗地属性。对于已建好的构筑物确定使用者的土地,且土地使用者未到国土部门进行登记,也无法提供合法的权属来源,应按用地范围单独划“宗” 。原宗地成果与 1:500 全数字地形图无法套合的,应实地检核宗地解析坐标转换后成果、勘丈数据及 1:500 全数字地形图的准确性,分析存在原因,消除测量偶然误差与两坐标系统转换存在的系统误差,若与原发证成果存在较大误差时,应及时汇报并与市国土局相关部门协商解决,完善新的宗地成果信息数据。7宗地权属核查权属调查的重点任务之一是核查土地权属关系,经过核实原调查发生变化或存在错误的宗地,配合国土部门实施变更;对于未确权的宗地用地,配合国土部门组织调查确权。4权属核查所要进行的流程如图 7-1:宗地权属核查扫描资料准备工作底图划分调查区域编制地籍号外业核查 内业处理 土地利用强度计算图 7-17.1 扫描资料和准备工作底图在调查前,首先进行资料的扫描:用扫描仪或摄像器材将发证资料档案扫描成栅格文件并归宗处理。对同一权属人的资料归为同一个文件夹。文件夹以权属人的名字和原宗地号命名,便于内业查找资料。图 7-2 土地证的扫描图 5图 7-2打印调查时所用的工作底图。本次调查所采用福建省地质测绘院施测经验收合格 1:500 全数字地形图。7.2划分调查区域和编制地籍号7.2.1 划分调查区域以邵武市国土局相关部门划分街道、街坊,并确定街道、街坊编号,原则上应以已登记发证上所划分的编号一致。划分时应根据调查计划,依行政界线或自然界线划调查区域,划分时应充分考虑街道、街坊内面积及宗地数量,保持宗地的完整性,避免重漏,以便科学地进行地籍调查工作。街道是城镇地籍调查首级划分的区域。划分时应尽量与城镇行政管理的街道界线一致,即利用街道办事处的管辖界线作为地籍调查的街道界线。在准备好的初始地籍调查工作底图上,勾绘出划分街道的界线,再根据划分的街道,进行街坊的划分。街坊一般以互通道路、河流、沟渠等线状地物划分。当自然街坊面积较小时,可将几个自然街坊划分为一个地籍街坊;如果一个自然街坊面积较大,宗地数量较多时,也可将一个自然街坊分成多个地籍街坊。邵武市国土局已划分街坊及编号,应尽量与原划分街坊及编号一致,以便与档案资料相衔接。地籍号的编制以宗地为单元,结合土地权属证明材料将每一宗地勾绘在工作底图上,以街坊为单位原则上从左到右,从上到下,由“1”开始顺序统一预编宗地号,将预编宗地号标注到地籍调查底图上,当同一街道、街坊、宗地被两幅以上的基本地籍图(50cm×50cm 分幅图)分割时,应注记同一地籍号,预编地籍号与正式地籍号基本一致,权属核定或权属调查后,正式确定地籍号。地籍编号按“市号+街道号/街坊号/宗地号”编号,市号为邵武市 S;街道号为二位,不足二位的前面加零补足;街坊号为三位,不足三位的前面加零补足。应尽可能的与原地籍号相一致,除非街道行政管理界线切割,原地籍号无法保持一致的,应将变动情况予以记录说明。宗地号三位,宗地号自左而右,按自上而下“弓”字形重新规范自然编号,不在前面加零。如:S010011。并编制新旧地籍号对照表。此次地籍调查地籍号一律按新的方法管理重新编号,老号并在宗地核实表中注明,作为属性数据录入宗地信息库。地籍编号应遵循适应性、唯一性、统一性、可扩展性、可更新性、实用性的原则。宗地的划分应以方便地籍管理为原则。宗地划分应注意以下几点:几个使用者共同使用一块地,相互之间界线难以划清,应按共用宗地单宗处理。当几个使用者共同使用一幢建筑物时,可按各自使用的建筑面积分摊宗地面积。宗地内,几个建筑物分别属于不同的使用者,除建筑占地外,其他用地难以划分的,应视为一宗地。一宗土地有明显多种用途,且面积较大,可区分设立独立地块的,可按用途应用地类界划分为若干宗地。对大型工矿、企业、机关、学校等用地内具有法人资格的具备独立经济核算单位用地和被明显线状地物(如公用道路、河流)分割成独立地块的应独立设宗。对未明确使用权(或未登记发证)的土地也应独立分宗。争议宗地独立分宗。7.2.2界址点编号界址点编号以宗地为单位按初始调查编号,由西北角起,1 开始由上而下,由左而右流水编号,点号前加字母 J,数据库引用一个内码。界址点编号具有街道号、街坊号、属性:已“单宗”确权且未发生变化的界址点确认位置后须重新编号,老号在核查表备注栏内注明或编制新旧界址点对照表。7.3外业核查7.3.1 宗地核查权属核查主要针对已确权或登记发证的用地,采用内、外业相结合的办法进行,内业逐个宗地核查权属资料,对于内业核查中存在的疑问,外业进一步核实,填写宗地调查核实表。经核实调查发生6变化或存在错误的,应汇总报送市国土相关部门以便后续进行变更。具体外业核查情况如下:作业人员携带事先准备好的工作底图,前往所需核查的街坊进行实地的调查。一般的来说每个街坊所划分的宗地数量比较多(几百宗甚至上千宗) 。如果没有按严格的调查顺序容易出现重漏。为了避免这一问题,作业人员可以根据工作底图以确定调查路线。比如可以从左到右,从上到下“弓”字行进行调查,反之亦可。到达作业地点,已经登记发证的宗地户主出示土地证,根据有关文件对宗地的土地使用者性质、土地权属性质、权属来源情况、宗地使用情况(含共同使用情况) 、他项权利状况、权属来源证明材料上的土地使用者和申请书上填写用途一致性等进行核查。核查原调查是否发生变化,作业人员根据核查情况填写核实表。对已确权或登记发证的宗地主要进行图 7-3 的核实。发证宗地的核实宗地界址点核实宗地用途核实宗地权属核实宗地地类核实宗地范围核实宗地位置核实宗地面积核实图 7-31.宗地界址点核实:原宗地成果与 1:500 全数字地形图无法套合的,应实地检核宗地解析坐标转换后成果、勘丈数据及 1:500 全数字地形图的准确性,分析存在原因,消除测量偶然误差与两坐标系统转换存在的系统误差,若原发证成果存在较大误差时,依据历史登记资料的权属文字信息以及界址点几何关系和尺寸,通过实地复核,按现状制作宗地图。(1)有明确界址点的(如围墙、房角) ,但原始界址坐标又与实地不符的宗地图、地籍图和界址调查表的描述与实地相符的,应将界址点调到与实地相符。(2)没有明显界址点的(如在坎边或山坡) ,如果原始界址坐标与周边没有冲突的,应以原始界址坐标为依据,不进行调整;如果原始界址坐标与周边有明显冲突的,应当参照地籍图和界址调查表的描述。如果界址坐标、地籍图和界址调查表的描述均与实际不符的,在这种情况下进行调整时,应当坚持尊重权属清楚的一方为原则。(3)界址点不相符较差在 15cm 以内的直接展绘,相互较差大于 15cm 的要在核实表中记录,待以后变更。2.宗地用途核实:核实宗地的土地权属来源情况,原批准用途(参照批文和确权书)与实际用途是否一致,土地使用权类型(国有土地使用权类型:划拨国有土地使用权、出让国有土地使用权、国家作价出资(入股)国有土地使用权、国家租赁国有土地使用权、国家授权经营国有土地使用权)是否发生变化,在核实表中记录,在统计时按实际用途汇总,不作为变更发证依据。73.宗地权属核实:要核实是否已经发证,土地使用者名称是否一致,权属人是否发生变更,权属来源是否合法,是否违法用地,是否未批先建,是否争议和未确权,应分别在核实表中记录,对于争议部分在宗地图上用虚线标注。4.宗地地类核实:地类核实到二级类,大型的单位主要核实批准使用地类和实际使用地类是否一致,不一致的要在核实表中记录。混合型地类调查出来分类统计在核实表中。5.宗地范围核实:以土地发证的范围或批准范围(以界址点和四至)为依据,比较实际使用范围是否超标,超用部分范围在宗地图上以虚线标出,并在核实表中记录。6.宗地位置核实:核查宗地座落的道路名称、门牌号码、四至情况、共有使用权是否发生变化,图上与实际位置是否一致,不一致的要在核实表中记录。7.宗地面积核实:核实实地面积是否与批准的面积一致,通过内业、外业核实相结合,并在核实表中记录。核实情况填在表 7-1。表 7-1地 籍 调 查 宗 地 核 实 表单位:平方米序号 项目内容 宗地原情况 宗地核实后情况1 地籍编号 2 图幅号 3 土地证号 4 权利人 5 土地座落 6 宗地面积 7 批准用途 实际用途及 所占面积8 权属性质 9 单位性质 10 使用权类型 11 建筑物类型 12 建筑面积 13 建筑占地面积 14 界址点核实结果 15 宗地图核实(另 外附图) 备注 注:宗地图核实,原宗地图以黑实线表示,核实后宗地图以红线套合表示8核实人: 审核人: 核实时间: 对于部分未进行初始发证的宗地,注明该宗地座落的道路名称、门牌号码、四至情况等, 配合邵武市国土局进行初始调查指界。7.3.2宗地草图的绘制宗地草图均应实地根据工作底图现场绘制,宗地草图要依比例尺或概略比例尺用 2H 或 3H 铅笔绘制,并采用质量好能长期保存的图纸,对工矿企事业单位等大型复杂宗地可采用计算机机助成图。宗地四至土地使用者、地物名称必须完整注记。图面要整洁,线条要清晰。宗地草图的详细记录内容和绘制按《规程》要求执行。宗地草图的内容有:1.本宗地号和门牌号;2.宗地使用者名称;3.本宗地土地用途;4.本宗地界址点(含相邻宗地在本宗地界址边上的界址点) 、界址点号、界址线、相邻宗地的宗地号、门牌号、使用者名称及相邻地物及地物名称(道路名、巷道名)等;5.在相应位置注记界址边长、界址点与相邻地物的相关距离(栓距)和条件距离;6.确定宗地界址点位置、界址边方位所必需的建筑物和构筑物(名称、结构、层数) ;7.指北方向线、测量者、测量日期;8.测量单位;9.绘图者、检查者。7.4内业处理将外业核查的资料转换为内业的过程,实践是一个利用 CASS 软件成图和容积率计算的过程。7.4.1利用 CASS软件画图在外业调查中,已获得宗地所需要的各种核查,现需要把各种核查信息转化成电子图上的信息。所进行的内业流程如下:打开 CASS 软件,导入所核查街坊的地形图。打开下图 7-4 所示的窗口,新建 2 个图层,改建图层、无证图层。JZD 图层的颜色设置为红色,改建图层的颜色设置为蓝色,无证图层的颜色设置为黄色。
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