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基于GIS的南阳市大型购物中心分布特点与区位研究.rar

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    编号:20180915222607108    类型:共享资源    大小:1.04MB    格式:RAR    上传时间:2018-09-15
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    基于 GIS 南阳市 大型 购物中心 分布 特点 区位 研究
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    基于 GIS 的南阳市大型购物中心的分布特点与区位研究第 1 页 (共 10 页)基于 GIS的南阳市大型购物中心分布特点与区位研究作 者:邝艳琴指导老师:杨 杰摘要: 分析了国内外有关 GIS 在选址空间决策中的研究和应用现状;依据设施选址决策的过程和特点,提出建立选址空间决策支持系统的 4 个核心过程:选址影响因素分析、系统数据组织与建库、建立区位评价模型、基于 GIS 的系统设计与实现,概要阐述了各个过程的实现思路和要点;基于系统建设模式 ,结合某大型购物中心选址问题进行了系统的实践.关键词: GIS;选址 SDSS;人口空间分布;1引言地理信息系统作为一种“通用的信息技术”,自 60 年代出现以后即在各个领域得到广泛应用。传统地理学的研究,始终以“空间”为依托。地理信息系统的出现使得基于空间的地理分析模型变得简单与实用。在诸多地理学理论中,区位理论具有悠久的历史和重要的地位,地理信息系统也为区位理论的应用,特别是在商业领域和城市规划领域的应用,提供了一种方便、快捷、直观的手段。本文首先介绍购物中心的发展情况及研究意义,然后根据地理信息系统相关软件分析南阳市大型购物中心的分布特点,及影响购物中心的区位因子,最后,对南阳市大型购物中心进行区位研究,运用地理信息系统中购物中心区位模型建立技术和方法 [1],及列举该模型的应用实例。1.1购物中心的产生与发展购物中心起源于欧美,它的发展最早可以追溯到 1907 年,由拱廊商用建筑的雏形慢慢演变而来。20 世纪 50 年代,现代意义上的大型区域购物中心在美国郊区正式登场。当时第二次世界大战结束,美国经济高速发展,州际公路计划的实施使美国高速公路形成网络化,汽 车更加普及,城市郊区化趋势发展迅猛,人口大量向郊区迁移,形成集中的人口和购买力,足以维持郊区大型购物中心的存在,基于 GIS 的南阳市大型购物中心的分布特点与区位研究第 2 页 (共 10 页)因此,在郊区交通主干道开发建设购物中心受到了广泛的欢迎,郊区购物中心以前所未有的速度快速发展起来。20 世纪 70 年代中期,西方世界爆发了能源危机,石油价格暴涨,给需要消耗大量能源的郊区购物中心的发展带来了巨大冲击。危机过后,人们开始对郊区大型购物中心的建设进行了反思,城市中心商业区的购物中心开始发展,在一定程度上也缓解了城市中心空心化带来的问题。在这个阶段,面对新的复杂的环境和地段,购物中心在规模、类型和设计方法上都发生了适应性变化,并逐步走向成熟 [2]。随着美国购物中心获得成功,购物中心迅速在加拿大、澳大利亚、日本以及欧洲各国发展起来。欧洲多以市区购物中心为主要形式,郊区购物中心相对较少。东南亚地区购物中心起步较晚,但发展相当迅猛,自上世纪 80 年代起大型购物中心在该地区形成了一股新的产业风潮。1.2购物中心在中国的发展我国购物中心产业发展相对滞后。上世纪 80 年代中后期开始,在北京、上海等大中城市出现的“购物中心” ,严格来说属于百货店;90 年代中期,这些“购物中心”有些在百货店的基础上,将餐饮、娱乐等设施小规模引入,真正成为名副其实的购物中心,但大多数规模较小,另外很多香港地产商在北京、上海、深圳等大城市开发了许多香港特色的购物中心,一度引领市场潮流;90 年代末期一些城市中心的购物中心开始登陆上海、北京,预示着购物中心在中国崭新的姿态;到 2003 年,中国的商业与地产又迎来了一个全新的发展时期:随着以美式摩尔为代表的大型综合购物中心落户北京、深圳等大中城市,一种不同于传统的商铺租赁形式、以全面融合地产业与商业为特色的商业地产有望成为引领中国房地产发展的新增长点 [3]。可以说,中国正在兴起一股超级购物中心投资建设的浪潮。1.3.购物中心的研究意义购物中心生存与发展的持久动力,来源于消费者的认可与光顾。任何一种零售业态都以顾客的认同与忠诚为盈利来源,而满足消费者的需求成为购物中心兴衰成败的关键。我国经济的迅速发展带动基于 GIS 的南阳市大型购物中心的分布特点与区位研究第 3 页 (共 10 页)了居民个人可支配收入的迅速增长,城市居民购买力也在不断增强,商品经济的繁荣需要居民收入的提高作为物质基础,而购物中心的发展需要居民不断增长的购买力。城市居民在以往仅满足基本生活需要的基础上,己经在消费层次、品味、购物便利性、多样性、商品个性化、环境时尚化等方面有了更多的追求,因此,购物中心的“一站式”消费模式正好满足了这种需求。购物中心的持久动力即对消费者的光顾的吸引由多方面因素所影响,其中最主要的因素是购物中心区域位置的选择,同时决定了购物中心后期的经营业绩。当代我国购物中心的开发商,多数受制于先天经验不足的劣势,在前期的区位选择环节存在较多的缺陷,现已成为制约购物中心良性发展的瓶颈,尤其在 2000 以后外资房地产商的大量涌入,加剧了本地的市场竞争,购物中心的迅速膨胀引起了业内竞争空前的压力 [4]。对现有购物中心的区位研究目的在于通过分析现存购物中心区位特征,寻找出购物中心的区位优势与劣势,并对应实际经营的状况,作为对今后购物中心尤其是新购物中心开发的选址的有效借鉴。购物中心选址策略是购物中心区位分析的最直接的应用,这也是近几年购物中心开发的热点问题之一。1.4 研究对象 从 2002 年以来,在北京、上海、广东、成都等经济发达的城市,购物中心和商业地产的概念已经成为零售业和房地产业内最流行的话题。同时,各城市的大型商业物业项目与购物中心也纷纷出世,其迅猛的发展势头已经超过了住宅项目的增长,成为中国商业发展的新的增长点。同时伴随大量商业地产项目的开发,围绕购物中心与商业地产的研究课题也日益增长,成为近几年零售和房地产学术界关注的焦点之一。“区位”是广泛用于房地产经济分析方法的专用概念,意为“区域位置的空间特征与分布模式” [5]。如果购物中心的研究把零售学与房地产经济学联系在一起,区位的概念就成为研究零售中心地域特征对零售的相关影响的重要概念。本文对购物中心区位研究的核心思想就是分析购物中心的区位特征与分布模式,体现购物中心在区位优势作用下的对吸引客流以及提高购物中心整体竞争力的影响力。本文选取了南阳市大型购物中心作为研究特定基于 GIS 的南阳市大型购物中心的分布特点与区位研究第 4 页 (共 10 页)样本,南阳市作为省级二级城市基本代表了我国一般城市购物中心开发的区位特征。本文主要创新点是现实分析与具体应用相结合,将购物中心的选址策略作为区位研究的具体应用,更加体现了本文分析南阳市大型购物中心区位特征的实用价值。同时,本文同时站在零售商与商业地产开发商双重的角度上,强调两者在开发过程中作为一个整体联合开发购物中心的重要意义,使区位特征与区位选择策略的研究思路更加科学与系统。南阳市地处北纬 32°17′-33°48′,东经 110°58′-113°49′,位于河南省西南部,北靠伏牛山,东扶桐柏山,西依秦岭,南临汉江,处于亚热带向暖温带的过渡地带,属典型的季风大陆半湿润气候,四季分明,阳光充足,雨量充沛。现辖 1 市 2 区 10 县,总面积 2.66 万平方公里,人口 1055 万。南阳是历史文化名城。早在“南召猿人”就在这里生息繁衍。战国时期,是全国著名的冶铁中心,西汉时为全国六大都会之一,“商遍天下,富冠海内”,东汉为光武帝刘秀发迹之地,故称“南都‘帝乡”。南阳曾培养和造就出著名谋略家、商圣”范蠢,“科圣”张衡,“医圣”张仲景,杰出的政治家、军事家诸葛亮等举世间名的历史人物。1948 年,毛泽东主席为庆祝南阳解放,亲笔写下《中原我军占领南阳》的光辉篇章。今日的南阳,是一座现代化新城。南阳市中心城区建成区面积为 40 平方公里,人口 43 万。城市环境优美,街道清洁宽敞,高楼大厦林立。北京大道、工业路、人民路、新华路等主于道纵磺交错,道路成网;南阳宾馆。梅溪宾馆、豫宛宾馆等各类星级宾馆为八方宾客提供优美舒适的服务;南阳商场、金汉丰商厦、南阳亚细亚商厦等大型购物中心,向海内外朋友显示出南阳商贸发达的新景象。本文主要选取南阳市大型购物中心为研究对象,主要介绍南阳市大型购物中心分布情况,通过 GIS 分析总结出影响购物中心区位的因素,然后建立数据库及模型 [6],分析现有购物中心分布的合理性及存在的问题,对南阳市购物中心区位选址的建议。1.5区位研究的意义购物中心区位研究最直接的应用就是购物中心开发的选址策略。基于 GIS 的南阳市大型购物中心的分布特点与区位研究第 5 页 (共 10 页)购物中心作为商业地产项目最主要的开发形式,有别于传统的房地产开发。传统房地产开发讲究开发用地的价值与平均租金,而商业地产开发商除考虑这些因素之外,还要关注开发用地的商业价值,这一因素也成为近几年商业地产开发最为关注的因素,重要程度己经超过了除商业价值以外的其他开发价值 [7]。从我国购物中心开发十几年的经验表明,区位选择的成功与否直接决定后期购物中心运营的成败,具体原因包括如下几个方面:首先,购物中心以及商业地产项目是个地域性很强的房地产商品,不可迁移,因此商业地产的位置是形成其差别化甚至垄断经营的重要因素,处在有利地段的购物中心拥有的得天独厚的区位优势是依靠营销、组合、定位等经营手段无法超越的,因此拥有了区位优势,等于拥有了现代购物中心的核心竞争力。其次,不同区位的购物中心与商业项目收益差异巨大。购物中心与商业地产项目的发展以商业价值为依托,而购物中心的收益也必须以实际辐射的人口、通便利条件、经济发展水平、商业发达程度等来支持 [8],因此,在当前阶段聚集了商业人气以及发展前景广阔的区域就成为购物中心收益高的地段。再次,区位的相关因素,如地理位置、交通条件、竞争环境、辐射人口等方面决定购物中心商圈的大小甚至是形状,直接影响着购物中心和商也地产经营与发展的策略与目标,区位因素与选址分析为这些决策提供了直接有用的信息。最后,现有购物中心在区位上有较大的差异,这些购物中心后期的经营状况也有很大的差异,分析现有购物中心区位特征,有利于发现这些购无中心区位的优势与劣势,以及与后期经营的关联度,为未来开发购物中心商业地产项目提供有用的决策信息。2南阳市大型购物中心的分布特点2.1购物中心的影响因素:第一,外部环境因素:包括城市布局、城市规划及变迁、产业结构、交通地理状况、集客源、客流量等方面,均会对超市布局产基于 GIS 的南阳市大型购物中心的分布特点与区位研究第 6 页 (共 10 页)生影响 [8]。第二,消费者因素:包括商圈内的人口数、户数及家庭构成、人口结构及人口密度、收入水平、消费状况等方面。第三,竞争对手因素:包括竞争店的业态及聚集状况、竞争店的个数、规模及地理位置、竞争店的商品能力、企业运营管理状况、服务对象的阶层及竞争者的优势与弱点分析、竞争的短期与长期变动趋势、市场饱和程度分析等。第四,企业内部因素:包括商品因素、企业经营规模、商品陈列、员工情况、营销手段和信誉、管理信息系统、购物环境、基础设施及企业的投资额预算、招牌设计、店面设计、入口通道设计、橱窗设计等 [9]。2.2南阳市大型购物中心的分布特点基于 GIS 的南阳市大型购物中心的分布特点与区位研究第 7 页 (共 10 页)图 1 南阳市航片图研究方法及步骤:1.在谷歌地图上下载并打印南阳市航拍地图。2.实地考察。南阳市的主要道路,大型购物中心的具体位置以及其附近居民区的分布情况,收集统计居民区人口数据。3.利用 Arc GIS 相关软件,以南阳市航拍图为地图,参照已经收集的数据,对南阳市主要道路、居民区、大型购物中心进行矢量化。道路矢量化建立数据库,属性为线,添加名字字段并输入相关内容[10];大型购物中心矢量化属性为点,同样添加名字字段;居民区矢量化属性为面,添加名字、人口字段。4.根据矢量化结果图简要分析南阳市大型购物中心的分布特点图 2 矢量化图结论:1.南阳市大型购物中心的分布相对均匀,既方便更多居民,又基于 GIS 的南阳市大型购物中心的分布特点与区位研究第 8 页 (共 10 页)避开了行业过多的竞争。2.购物中心大都靠近道路,交通便利,说明交通要素对购物中心的重要影响。道路四通八达的地方,市民可以坐公交、甚至驾车前往,这就吸引了远距离的顾客。3.购物中心大都分布在居民区附近。居民区有一定的人口,这就形成了购买力 [11]。人们大都喜欢方便快捷,所以在同等条件下会选择附近的购物中心。4.部分购物中心的分布成扎堆现象。如南阳师范学院附近万德隆和世纪龙超市,人民路上的红都百货和世纪百货、丹尼斯,这种扎堆现象主要是附近居民较多,购买力较强。扎堆反而形成购物一条街,购物天堂等 [12],人们可以在一个地方买到各种需要的商品,还可以货比三家,消除了垄断,价格更合理。3 区位分析3.1研究方法基于 GIS 的超市选址地理基础信息库的建立根据研究区域的现状,收集整理研究区的相关数据及信息 [13],应用 GIS 桌面软件,对数据进行矢量化、地理编码、属性录入等处理,建立研究区超市选址地理基础信息库。3.2 利用 GIS进行超市区位分析的优势从系统最终运行和功能实现而言,基于地理信息系统的超市选址决策具有传统的选址方法无法比拟的优势:1)决策者可以在电子地图上更加直观地看到人口分布、商业布局及交通道路情况等选址要素的信息,从而更有助于决策者进行科学的分析和决策 [14]。2)用户可以通过对不同地图图层的控制,对需要的信息进行分层和叠加,同时还可以自由设置这些要素显示的风格和样式,有利于决策的科学化。3)通过专题地图的分析,用户能够快速发现可利用的市场空间;基于 GIS 的南阳市大型购物中心的分布特点与区位研究第 9 页 (共 10 页)用户在确定预选位置后,系统可根据用户输入信息的不同进行模拟分析和评估预测,找出优选方案,并以定性和定量的方式将结果反馈给用户,极大地提高了用户的决策效率。4)用户可以将地图上的任意区域布局设置和打印,方便分发和使用。4 总结上述实验操作分析,利用 GIS 原理,结合人口 [15],交通和竞争强度三个最主要因素,用 Arc GIS 分析软件分析南阳市大型购物中心的分布特点。GIS 技术近年来在诸多领域有着广泛的应用,特别是 GIS 的空间分析非常适合于城市规划工作,本文利用 GIS 为超市分布提供了有力的空间数据分析手段,对南阳市的超市有一定的现实意义。但在实际情况下,由于时间及个人能力有限, 选取的空间地物不够详尽,使购物中心的分布特点的相关因素不够全面,超市选址还有其他很多的影响要素,因此该实验选出的因素不一定完全符合超市分布的要求。但若加入多因素,结合金融企业知识和各专业人士意见,可重新核定各图层的加权值,利用空间分析方法获得满足客户实际需求分布特点。参 考 文 献[1] 王文洁,朱明伟.城市社区 MALL 发展研究[D].浙江工商大学,F724.1,2003:15-20[2] 高辉.国外选址理论及超市选址实践[J] .商场现代化,2004(9):13[3] 柳思维,唐红涛.基于 AHP 的城市零售企业商圈吸引力模型分析[J].系统工程,2006(3):19-20[4] 张杰.中国 SHOPPINGMALL 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key parts : Analyzing the infecting factors ;The basic data of the SDSS for location selection ;Building the evaluating models for location evaluation ;Designing the system ,The author researches how to integrate the decision process .Finally ,a GIS-based SDSS for location selection is developed ,and the methods above are turned out to be correct and efficient.Key words: GIS; SDSS; Site selection; Spatial distribution of population
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